Implicaciones fiscales de vender por debajo del valor catastral

Si se vende un inmueble por debajo del valor catastral, hay que tener en cuenta que Hacienda calcula los impuestos basándose siempre en el valor más alto entre el precio de venta, el valor catastral y el valor de referencia. Esto afectará a los siguientes impuestos:

• El ITP, que debe pagar el comprador.
• El IRPF, que se aplica al vendedor por su ganancia patrimonial.
• La Plusvalía Municipal, que afecta al vendedor y se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo.

Cómo afecta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

La base imponible para el ICP se calculará sobre el precio de venta, el valor catastral o el valor de referencia, escogiendo siempre el valor más alto de los tres. Si se pacta un precio muy bajo con la intención de reducir impuestos, Hacienda puede interpretar esto como una infracción y exigir un pago de ITP adicional.

¿Qué ocurre con el IRPF del vendedor?

El vendedor debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial, calculada como la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta. Si se vende por debajo del valor catastral o del mercado, Hacienda puede considerar que existe una ganancia patrimonial ficticia, ajustando la base imponible al valor catastral o de referencia.

Por ejemplo, si se adquirió una vivienda por 100.000 € y se vende por 80.000 €, pero el valor catastral es 120.000 €, Hacienda podría exigir tributar sobre esta última cifra como base imponible.

Situaciones en las que Hacienda podría cuestionar la operación

Hacienda puede investigar e impugnar una venta si considera que el precio declarado es demasiado bajo, no se justifican las razones para vender por debajo del mercado o se detectan discrepancias entre los valores declarados y los oficiales como base para calcular impuestos.

¿Cómo justificar la venta por debajo del valor catastral?

Aunque vender un inmueble por debajo de su valor catastral es perfectamente legal, este debe ser justificado adecuadamente para que no haya dudas a nivel fiscal. Cualquier vendedor que ejecute esta operación, deberá contar con documentos que justifiquen el precio de venta reducido.

Importancia de obtener una tasación oficial

En escenarios de mercados deprimidos, es importante contar con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa que ayude a justificar que el valor real del inmueble es inferior al valor catastral. Esta tasación será perfectamente válida ante Hacienda y se puede utilizar para defender el precio declarado a efectos fiscales.

Documentación necesaria para evitar problemas fiscales

Ten a mano estos documentos si quieres evitar ajustes o sanciones fiscales no deseadas:

• Informe de tasación oficial
• Contrato de compraventa
• Certificados técnicos o periciales
• Historial registral
• Comparativa de mercado

Estrategias para mitigar riesgos legales y fiscales

Lo mejor para evitar problemas a nivel fiscal es consultar a un asesor experto, negociar valores ajustados en el contrato y solicitar una revisión del valor catastral si se considera que está desactualizado o no refleja la realidad actual del mercado.

Impacto en el comprador al adquirir por debajo del valor catastral

Aunque comprar una vivienda por debajo del valor catastral pueda ser percibido como una oportunidad económica, en realidad es que esto puede implicar riesgos y responsabilidades fiscales.

¿Quieres saber cómo conocer la referencia catastral de tu vivienda?

Impuestos y costes adicionales que podría asumir

Dado que Hacienda utiliza el valor más alto para calcular la base imponible, debemos evitar vender por debajo del valor catastral siempre que no sea totalmente justificado. De no hacerlo, podríamos sufrir sanciones, intereses de demora o ajustes fiscales inesperados. 

Precauciones para evitar problemas con Hacienda

Para evitar problemas con Hacienda tendremos que tener toda nuestra documentación clara y completa, contar con una sociedad de tasación homologada y revisar valores oficiales antes de la compra.firp

Factores que influyen en la duración de una tasación

Estos son los principales elementos que pueden demorar o acelerar el proceso de una tasación homologada:

Acceso al inmueble y disponibilidad

Para que el proceso sea ágil y se respeten los plazos acordados, se debe procurar una gran coordinación entre el propietario y el profesional que realiza la visita, para que disfrute de un correcto acceso a la vivienda. Si existe una buena comunicación se puede agilizar el proceso. De lo contrario, si existen retrasos, se puede extender el tiempo esperado.

Documentación necesaria

Una vez que se solicita la tasación oficial de un inmueble, el propietario debe asegurarse de reunir toda la documentación necesaria para evitar demoras. Estos documentos incluyen:

• Nota Simple actualizada o Escritura de Propiedad
• Documentación Catastral (referencia catastral y ficha)
• Cédula de calificación definitiva (para VPO)
• Contrato de arrendamiento y recibos recientes (si está alquilada)
• Cédula urbanística o Certificado Municipal

Complejidad de la propiedad

Al llegar al lugar donde se ubica el inmueble el operario de la Sociedad de Tasación puede encontrar ciertas características que alargan el proceso. Las más comunes son viviendas con servidumbres o elementos no registrados, propiedades de gran tamaño o con varias estructuras, fincas rústicas, terrenos con usos mixtos o inmuebles históricos con características arquitectónicas especiales.

¿Cómo es el proceso completo de una tasación?

Para entender mejor la duración de un proceso de tasación es importante saber que consta de varias etapas, que van desde la solicitud inicial hasta la entrega del informe final:

Solicitud y recopilación de datos

Este proceso comienza cuando el propietario o el interesado solicita la tasación. En este momento se debe recopilar información básica del inmueble antes de realizar la visita. En Tecnitasa, pedimos datos básicos como la dirección de la propiedad, el tipo de inmueble, la superficie aproximada o el año de construcción, entre otros. 

Visita al inmueble

Una vez que se ha recopilado la documentación necesaria y la información básica, la Sociedad de Tasación procede a enviar a un profesional a visitar el inmueble. Este evalúa varios aspectos, entre los que se incluyen: 

• Tomar medidas precisas de las estancias 
• Revisar el estado general de conservación 
• Tomar nota de la orientación y luminosidad 
• Valorar la calidad de los acabados y materiales
• Anotar las características del entorno (servicios, transportes, zonas verdes, etc.)
• Apreciar elementos adicionales como mejoras o reformas 

Análisis y elaboración del informe

Cuando la visita se ha completado con éxito, el tasador lleva a cabo un análisis en el que compara el inmueble con otras propiedades similares. Después aplica un método concreto de tasación y considera factores relacionados con la ubicación, antigüedad y estado del mercado local. 

Con todo esto, elabora un informe con la valoración económica del inmueble justificada, la cual es firmada y emitida por la Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España.

¿Cómo agilizar el proceso de una tasación?

Si como interesado en realizar una tasación de un inmueble residencial, deseas que el periodo de espera entre que empieza y finaliza sea lo más corto posible, esto es lo que debes hacer:

Preparar la documentación con antelación

Tener todos los documentos necesarios preparados con antelación puede ahorrarnos días de espera. Asegúrate de tener a mano la nota simple escritura de la propiedad o documentación catastral, así como los planos de la vivienda y certificados energéticos si los tuvieras. Del mismo modo, prepara facturas de reformas que hayas hecho recientemente y que consideres que puedan aumentar el valor de tu inmueble.

Coordinarte de manera eficiente con el tasador

Para coordinarte de manera eficiente con el tasador profesional que realiza la visita a tu inmueble, asegúrate de ofrecer flexibilidad en la fecha y hora de visita. Intenta estar disponible por teléfono, whatsapp o correo electrónico para resolver dudas y proporciona un fácil acceso a todas las áreas del inmueble.

Elegir una tasadora homologada y profesional

Asegúrate de contar con una compañía tasadora homologada por el Banco de España y con experiencia en tasaciones en tu zona. Esto te evitará problemas y retrasos que pudieran poner en riesgo tu operación de compraventa inmobiliaria. Las tasadoras homologadas cumplen con todas las normativas vigentes y envían profesionales certificados para hacer el proceso rápido y eficiente, además de aportar un resultado fiable. Además, si operan habitualmente y tienen oficina en tu zona, te aseguras que tienen un conocimiento más amplio del mercado local lo que asegura que los valores sean ajustados al mercado. 

En este sentido, otra de las preguntas más frecuentes es la de cuándo caduca una tasación. 

Métodos online para obtener la Referencia Catastral

Hoy en día, es más fácil que nunca obtener la referencia catastral de tu vivienda gracias al método online. Este es rápido, accesible y totalmente gratuito para cualquier persona que disponga de conexión a Internet. 

Sede Electrónica del Catastro

La Sede Electrónica del Catastro es la plataforma oficial más utilizada para consultar la referencia catastral. Ofrece tres métodos principales:

• Búsqueda por dirección: tendrás que introducir la dirección exacta del inmueble (calle, número y localidad) en el buscador de la página. Es el mejor método si no conoces previamente la referencia catastral y necesitas localizarla con rapidez.
• Búsqueda por referencia catastral: si ya tienes este dato, siempre puedes verificar o consultar otra información sobre el inmueble poniendo directamente la referencia en el sistema.
• Búsqueda por polígono y parcela: el método ideal para terrenos rústicos. Solo necesitas introducir los datos del polígono y parcela asignados al terreno para localizarlo en el Catastro de manera precisa.

Consulta en el Recibo del IBI Online

La mayoría de ayuntamientos expiden el recibo del IBI tanto de manera física como online. En este recibo se puede consultar sin mayor problema la referencia catastral, que se suele ubicar en la parte superior del documento.

Consulta en la Sede Electrónica del Ayuntamiento

Los ayuntamientos más modernizados también ofrecen un servicio online para la consulta de datos catastrales. Estos portales actúan de manera paralela a la sede del Catastro y en ellos puedes acceder a datos básicos como la dirección o el número de recibo del IBI. Ten en cuenta que es muy probable que necesites registrarte previamente o utilizar un certificado digital para acreditar tu identidad.

Métodos Presenciales

Si tienes dificultades de acceso a métodos online o simplemente prefieres la atención directa y personal no te preocupes. También existen opciones presenciales para conseguir tu referencia catastral.

Oficinas del Catastro

Las oficinas del Catastro son el lugar principal al que debes acudir si quieres obtener tu referencia catastral. Eso sí, para solicitarla sin contratiempos, acuérdate de llevar tu DNI, la escritura del inmueble y su dirección completa.

Para acudir a una oficina del Catastro y realizar cualquier trámite de manera presencial, es imprescindible que solicites una cita previa. Así se garantiza una atención más eficiente y evitarás esperas innecesarias, además de cumplir con las medidas de organización y seguridad.

Ayuntamientos

Muchos ayuntamientos cuentan con departamentos de atención ciudadana que ofrecen servicios catastrales. Como es lógico, antes de acudir, comprueba si el tuyo presta este servicio. 

Puntos de Información Catastral (PIC)

Los Puntos de Información Catastral (PIC) son oficinas autorizadas por la Dirección General del Catastro, generalmente ubicadas en ayuntamientos u otras entidades públicas. Estos puntos permiten consultar y certificar datos catastrales, obtener certificaciones electrónicas o realizar consultas sobre cartografía digital.