Tipos de inmuebles ligados a explotaciones económicas

A continuación, vamos a ver los principales inmuebles ligados a explotaciones económicas según la actividad que se desarrolla en ellos:

Edificios industriales y fábricas

Este tipo de edificios son estructuras diseñadas para fabricar, almacenar y gestionar logística. Los más habituales son naves de producción, almacenes o centros de distribución. Suelen ser el centro neurálgico de la producción de los bienes y están diseñados para maximizar la eficiencia operativa.

Centros de transporte y aparcamientos

Este tipo de edificios cumplen una función específica en la movilidad y el transporte. Los más comunes son estaciones de autobuses o trenes, aeropuertos o aparcamientos. 

Establecimientos turísticos (hoteles, campings, etc.)

Entre los establecimientos turísticos más habituales destacamos los hoteles, los hostales o los campings, y su valor depende directamente de la capacidad que tengan para generar ingresos a través del turismo. Para valorar este tipo de edificios, debemos tener en cuenta factores como la ubicación, la calidad de las instalaciones o el flujo de turistas. 

Instalaciones sanitarias (hospitales, clínicas)

Como es lógico, los hospitales y clínicas son edificios fundamentales para el sector salud. Aunque deben cumplir condiciones de salubridad por motivos evidentes, su diseño es específico para servicios médicos y necesitan ciertas licencias y permisos especiales.

Espacios recreativos y deportivos (cines, teatros, polideportivos)

De manera similar a los establecimientos turísticos, un espacio recreativo o deportivo se valora en función de su capacidad para generar ingresos. Los más comunes son cines, teatros, instalaciones deportivas o salas de fiesta. Es importante tener en cuenta su capacidad para atraer público de manera constante.

Centros educativos y culturales

Dentro de los centros educativos encontramos universidades, colegios y cualquier tipo de centro de formación. Estos deben estar diseñados de manera específica para la enseñanza y contar con equipamiento educativo especializado. Suelen requerir grandes inversiones en infraestructura y tecnología, lo que los hace más valiosos por regla general.

Residencias específicas (estudiantes, tercera edad)

Consideramos a las residencias como ILEE debido a que generan ingresos a través de alquileres o servicios asociados y requieren una gestión y mantenimiento especial.

Valoración y tasación de inmuebles ligados a explotaciones económicas

Para poder valorar con precisión este tipo de inmuebles, necesitamos hacer un análisis que tenga en cuenta factores a nivel económico, operativo y urbanístico. Para ello, utilizamos métodos regulados por normativas como la orden ECO/805/2003.

Factores que influyen en la tasación de estos inmuebles

Dentro de este proceso de valoración, tenemos en cuenta el potencial de ingresos condicionado por la ubicación del edificio, su rentabilidad proyectada en flujos de caja y márgenes de beneficios, el estado físico del inmueble y las normativas y licencias con las que cuenta.

Métodos de valoración utilizados

Para valorar un ILEE, utilizamos 3 métodos principalmente:

• Actualización de rentas (enfoque de ingresos): se calcula el valor presente de los flujos de caja futuros generados por la explotación económica. Se utiliza la fórmula de Beneficio Operativo Neto / Tasa de Capitalización.
• Método de comparación: solo se si existen inmuebles similares en el mercado.
• Método del coste de reemplazamiento: aquí se calcula el coste de reconstruir el inmueble con las condiciones actuales, incluyendo pequeños ajustes por depreciación física y funcional. 

Factores que influyen en la valoración de una patente

Existen una serie de factores que pueden hacer que una patente sea más o menos atractiva a nivel estratégico y económico. Los vemos:

Vigencia y estado legal de la patente

Las patentes tienen un período limitado de vigencia (generalmente 20 años desde su solicitud). Por tanto, cuanto más tiempo quede antes de que expire, mayor será su valor, ya que ofrece un período más largo para explotar comercialmente la invención sin competencia directa.

Ten en cuenta que una patente concedida tiene mayor valor que una en trámite, ya que garantiza derechos exclusivos. Por otro lado, si tu patente se encuentra involucrada en algún litigio, es normal que vea reducido su valor.

Potencial de ingresos y rentabilidad

El potencial de ingresos se refiere a todos esos ingresos futuros que podrías obtener con tu patente en base a licencias, ventas o autoexplotación de la misma. Como es lógico, valoramos más todas esas patentes que ya cuentan con un historial probado de rentabilidad o que tienen una aplicación clara y evidente en un mercado con alta demanda.

Si las licencias son válidas para disfrutar de diferentes fuentes de ingresos, esto les confiere un mayor nivel de diversificación, lo cual hace que valgan más y tengan una explotación más amplia. 

Exclusividad y protección frente a la competencia

Una patente sólida con reivindicaciones bien redactadas y difícilmente replicable por competidores tiene un mayor valor. Además, existen patentes protegidas en múltiples jurisdicciones, más en mercados clave como Estados Unidos o Europa, que tienen un valor superior porque ofrecen mucho más alcance comercial. 

Costes de desarrollo, mantenimiento y explotación

Aquí vemos el grado de rentabilidad en la inversión que supone crear la patente, costes de mantenerla activa en el registro (tasas anuales), etc. Si los costes son muy elevados y los ingresos que se espera obtener no los justifican, la valoración final cae.

Si no se tienen datos fidedignos sobre la explotación futura, se suele dar preferencia en cuanto a valoración a todas aquellas patentes desarrolladas con menor inversión inicial o que requieren menos recursos para ponerlas en funcionamiento. 

Mercado objetivo y sectores donde puede aplicarse

Una patente aplicable a sectores amplios o industrias con alta demanda tecnológica tiene un valor significativamente mayor. Por ejemplo, tecnologías disruptivas en sectores como biotecnología o inteligencia artificial suelen ser muy valiosas.

Métodos para calcular el valor de una patente

En Tecnitasa trabajamos con tres métodos principales para determinar el valor de una patente, cada uno con sus propias características y aplicaciones:

Método de coste: valoración basada en la inversión realizada

El método de coste es el que considera que hay una relación directa entre lo que nos cuesta poner en marcha una patente a nivel de desarrollo industrial y su valor económico. 

Para calcular este valor con dicho método, se deben estimar todos los costes asociados, incluir costes directos como materiales, mano de obra o gestión y considerar valores actuales de gastos.

Este método es muy útil cuando la patente ha sido lanzada recientemente y no tenemos datos sobre su capacidad de explotación. Se puede establecer un valor mínimo que se podrá actualizar en el futuro cuando se tengan más datos. 

Método de mercado: comparación con patentes similares

Este método estima el valor de la patente basándose en transacciones conocidas de patentes similares en el mercado. Para ello, se buscan datos de transacciones de patentes comparables en términos de utilidad, especificidad tecnológica o propiedad y después se analizan informes anuales de empresas o bases de datos de tasas de royalties.

Este es un buen método si tenemos datos de mercado fiables sobre patentes muy parecidas, si esta patente pertenece a un sector con transacciones frecuentes o si se busca un valor que se base lo máximo posible en el mercado actual. 

Método de ingresos: estimación de beneficios futuros

Este método se basa en el principio de que el valor de un activo está relacionado con los flujos de ingresos que puede generar en el futuro. Para calcular el valor utilizando este enfoque se estiman los flujos de caja futuros que la patente puede generar. Después se aplica una tasa de descuento para calcular el valor actual neto de estos flujos.

Este método suele ser el más adecuado para la mayoría de casos, ya que refleja lo mejor posible el potencial de la patente y tiene en cuenta sus posibilidades de crecimiento. Si tienes una patente que genera ingresos sostenidos, este es sin duda tu método. 

¿Cómo determina Hacienda el valor de una vivienda?

Hacienda utiliza diversos métodos para determinar el valor de una vivienda, dependiendo del contexto y el propósito de la valoración:

Métodos que utiliza Hacienda para valorar los inmuebles

Podemos distinguir entre tres métodos diferentes que utiliza Hacienda según le resulte conveniente:

• Valor catastral: Hacienda se fija en este valor, que tiene en cuenta las características físicas del inmueble, donde está ubicado y otros factores objetivos. 
• Valor de referencia del Catastro: este valor se determina por la Dirección General del Catastro, a través del análisis de precios de inmuebles comprados o vendidos en los últimos meses.
• Método de comparación: en algunas inspecciones fiscales, Hacienda puede utilizar este método, que consiste en comparar el inmueble con otros similares en la misma zona para determinar su valor.

¿Es lo mismo el valor de referencia del Catastro que el valor fiscal?

Aunque muchas veces pueden coincidir, estos dos valores no son necesariamente lo mismo. 

Es cierto que el valor de referencia se utiliza como base imponible para el ITP o el ISD desde el año 2022. Sin embargo, ambos valores pueden diferir en impuestos como el que se aplica sobre el Patrimonio.

Es importante también recordar que, mientras el valor de referencia se actualiza anualmente, otros valores fiscales pueden tener diferentes periodicidades de actualización, lo que puede generar discrepancias temporales.

¿Qué impuestos se calculan según el valor que asigna Hacienda?

El valor que asigna a hacienda tiene un impacto en diferentes impuestos, como veremos a continuación:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Con el valor de referencia del Catastro podemos tener una base imponible para calcular el ITP, siendo este valor la base mínima. Es importante que conozcamos este valor antes de cualquier operación de compraventa, ya que si este es superior al precio acordado, será el que marque cuánto debemos tributar.

Plusvalía municipal y su relación con el valor fiscal

La plusvalía municipal, aunque no se calcula directamente con el valor de referencia del Catastro, sí guarda relación con el valor fiscal del inmueble. Este impuesto, que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos, se puede calcular de dos formas: mediante un método objetivo basado en el valor catastral del suelo, o considerando la plusvalía real entre la compra y la venta. Como contribuyente, puedes elegir la opción más favorable, y si demuestras que no ha habido incremento de valor, podrías incluso quedar exento del pago.

Impacto en el IRPF si vendes tu vivienda

El valor de referencia no afecta al cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF si vendes tu inmueble. Según la Dirección General de Tributos, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, se debe considerar el importe real por el que adquiriste la vivienda y el importe por el que la vendiste.