El pasado 13 de marzo tuvimos la oportunidad de participar en el Mallorca Real Estate Summit, el evento clave de Real Estate en la capital balear con especial foco en el segmento lujo. ¿Cuáles son los principales desafíos a los que se enfrenta el mercado residencial? ¿En qué se diferencia de otros territorios? Te contamos todas las claves a continuación:
¿En qué punto se encuentra el mercado del Real Estate?
El evento comenzó con las perspectivas macroeconómicas que presenta el mercado del Real Estate para 2024 de la mano de Judit Montoriol. La Lead Economist de Caixabank Research destacó cómo nos encontramos en una etapa de recuperación y la tendencia es especialmente positiva en lo que respecta a nuestro país, que en 2024 se espera que crezca un 1,9% gracias a las buenas perspectivas laborales y al impulso del turismo.
Según sus predicciones, nos encontramos en medio de un proceso desinflacionista, por lo que el BCE empezará a bajar los tipos de interés en junio y se esperan tres bajadas más para 2025, aunque no volveremos a los tipos de interés en negativo. Aunque las compraventas de extranjeros descendieron un 7% en 2023 (en Baleares esta cifra se situó en un 27%), sigue siendo el segundo mejor dato de compraventas desde 2006.
A continuación, Jordi Castiñeira, Socio de Deal Advisory en KMPG España, expuso los principales retos que enfrenta el sector inmobiliario de Baleares en este momento. Uno de los principales es el talento, ya que el 60% de los ocupados no tiene formación y es muy difícil construir con calidad si los profesionales no están preparados. El relevo generacional de los especialistas tampoco se está produciendo. “En 2007, la media de edad de los albañiles era de 39,9 años: hoy está en 48,1”
Otro aspecto que destacó fue el de la financiación. España sigue siendo un país altamente bancarizado en el que, aunque la financiación alternativa está empezando a penetrar (supone un 20% del mercado) aún está lejos de otros países como Francia, UK o Alemania, donde abarca el 50%-60% del mercado.
Uno de los principales retos a los que se enfrenta el mercado de real estate es el talento, ya que el 60% de los ocupados no tiene formación y es muy difícil construir con calidad si los profesionales no están preparados.
Medidas para impulsar la vivienda en Baleares
Uno de los problemas más acuciantes en territorio balear es la falta de oferta de vivienda asequible para el público local. En 2023, se construyeron solo 2500 viviendas en Baleares, cuando la demanda es de 40.000.
La Consellera d’Habitatge Territori i Mobilitat de Islas Baleares, Marta Vidal, explicó cómo, además del decreto de emergencia habitacional que han puesto en marcha recientemente, han realizado un inventario de suelos de la administración pública que pueden destinarse a uso residencial y se han puesto en contacto con los diversos ayuntamientos para hacerles saber cuáles son estos suelos y si es posible que se los cedan para entrar en un programa de Build to Rent destinado al alquiler asequible.
Javier del Hoyo, responsable de Tax en KPMG Baleares, destacó las nuevas medidas fiscales impulsadas por el gobierno autonómico, aunque recalcó que echa en falta las medidas orientadas a fomentar la oferta como ayudas a promotores para construir vivienda asequible.
Luis Martín, presidente de PROIMBA (Asociación de promotores inmobiliarios de Baleares) apuntó que uno de los principales obstáculos para los compradores de primera vivienda es la excesiva carga impositiva que conlleva la compraventa, que roza el 25%.
En estos momentos, existen muchas personas que pueden permitirse pagar una hipoteca pero no tienen los ahorros que comporta el porcentaje que no cubre la entidad bancaria más todos los gastos derivados de la burocracia.
Omar E. García Glumaz, Director Negocio Inmobiliario de CaixaBank, recalcó cómo la construcción industrializada es una de las principales vías para reducir costes y paliar la falta de talento formado en el sector de la construcción.
También, instó a apostar por una financiación más innovadora en los desarrollos urbanísticos que combinen financiación alternativa en las primeras etapas (compra de suelo, gestión urbanística para convertir el suelo en finalista) para después pasar a la financiación tradicional.
Las claves de la nueva arquitectura tradicional
Una de las tendencias más demandadas a nivel residencial es la de apostar por casas de arquitectura tradicional adaptadas al confort del s.XXI. Y precisamente esta fue la perspectiva que compartieron los arquitectos Sergi Bastidas y Rolf Blackstad.Los pilares de esta nueva arquitectura son la sostenibilidad, el fomento de la economía local y la preservación del patrimonio.Mallorca e Ibiza, además, cuentan con un estilo muy diferenciado del que es primordial mantener la esencia para preservar su singularidad.Tal y como comentaron ambos arquitectos, existe un mercado muy interesado en este tipo de propiedades; extranjeros con poder adquisitivo alto que, normalmente, compran estas viviendas fruto de herencias y las reforman para adaptarlas al estilo de vida actual.Más allá de Baleares: otros territorios
El perfil de cliente en Baleares tiene unas características muy marcadas, pero es importante no perder de vista cómo están evolucionando otras zonas de España.
En este panel, en el que tuvo la oportunidad de participar nuestro Director de Consultoría, Sergio Espadero, se analizaron otros mercados, especialmente el de Madrid, que ahora mismo se ha convertido en el HUB de Sudamérica y se sitúa como el tercer mercado en Real Estate de Europa solo por detrás de Londres y París.
Según Elena Jori, Directora de Real Estate de Home Select, los potenciales clientes buscan una mejora en su calidad de vida y compran una segunda residencia en la que puedan tener su centro de operaciones. Los precios en obra nueva pueden llegar a 15.000m2.
Sergio Espadero puso en relieve la importancia de llevar a cabo informes de valoración cuando se va a adquirir una vivienda premium ya que, en algunos casos, el comprador ni siquiera llega a visitar la vivienda.
En el caso de que el comprador vaya a solicitar financiación, el informe de valoración es clave, ya que la revisión urbanística y técnica garantiza que todo va a funcionar a largo plazo. Este análisis da apoyo y tranquilidad al inversor. Si no se cuenta con un asesor especializado que proporcione confianza a la entidad financiera, es crucial saber qué se está comprando y en qué condiciones.
¿Cómo es el perfil de cliente que compra vivienda en Baleares? ¿Qué busca?
Además de tener unas particularidades marcadas, el potencial cliente extranjero del segmento residencial de Baleares se encuentra en continua evolución.Dada la falta de oferta y sus necesidades específicas, encontrar la vivienda ideal lleva su tiempo: Christina Deutsch, License Partner Engel & Völkers Mallorca Central & South, reveló cómo el 70% de sus clientes están en cartera un año.El éxito en el proceso de compra de este tipo de vivienda es conseguir filtrar lo que buscan, que puede tardar unos meses. También añadió que siempre recomiendan tener un abogado local que los pueda guiar.Antonio Ballester, CEO & Owner de Estel Ingeniería, explicó cómo su perfil de cliente suelen ser familias mayores que buscan una segunda residencia en la Isla. Les interesa especialmente el efecto wow en tecnología, sobre todo en lo que se refiere a la domótica.Esta exigencia forma parte de su preocupación por la sostenibilidad: “Vemos cómo los clientes apuestan por tecnología sostenible tanto desde el punto energético como en otros recursos como el agua. Que buscan una vegetación local. Con casas que consumen poca energía y reutilizan el agua”Las generaciones más jóvenes están empezando a entrar con fuerza en el mercado residencial balear. De hecho, las predicciones de diversos expertos apuntan a que, en 2030, el 80% del mercado estará compuesto por Millenials, Generación Z y Generación Alfa. Esta tipología de cliente es mucho más práctica y apuesta aún más por la sostenibilidad:Mariana Muñoz, Fundadora de Terraza Balear, afirmó que el perfil de cliente joven está mucho más informado, es más respetuoso y consciente con la sostenibilidad, basan sus decisiones en la confianza y conoce el mercado.
¿Cómo serán las ciudades del futuro?
La última ponencia tuvo como temática el futuro de las ciudades, en la que participaron Jaime Martínez, alcalde de Palma y Gema Igual, alcaldesa de Santander.
El moderador Jesús González, catedrático de Geografía de la UIB, introdujo la ponencia recalcando cómo Baleares vive un proceso de metropolización, ya que todo el territorio es urbano y funciona como una gran metrópolis de una ciudad Europea en torno a Palma.
“El SXXI es donde el debate urbano llega a Baleares: territorial y ambiental, que también ciudadano y mediático, y actividad legislativa. Hemos de repensar cómo se hace la política de vivienda, sobre la forma humana, la cohesión social y la calidad de vida”.
La alcaldesa de Santander señaló que, para mejorar el acceso a la vivienda, se debe diseñar una ciudad para todos, donde se pueda vivir en cualquier lugar porque se cuenta con una movilidad sostenible.
Jaime Martínez cree que un gran problema que se avecina es el de no planificar con tiempo la explosión demográfica que se espera en los próximos 20 años: Seremos 100.000 personas más y de momento solo hemos desclasificado suelo. Es clave cohesionar.
Como puedes ver, el Mallorca Real Estate Summit abordó con éxito y de manera integral las diferentes ramas que componen el mercado residencial balear. En el próximo post, nos centraremos en el segmento lujo, que tuvo una especial relevancia dentro del evento y para el que Grupo Tecnitasa presentamos nuestro Estudio del Mercado Residencial de Lujo en Baleares.
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