¿Cómo afecta la bajada de tipos de interés a las hipotecas?
Después de meses de meteóricas subidas para corregir la inflación, la tendencia ha cambiado y estamos asistiendo a continuas bajadas de tipos de interés por parte del BCE. Los cambios en los tipos de interés derivados de la situación económica tienen consecuencias directas tanto para aquellas personas que cuentan con una hipoteca existente de tipo variable como para aquellas que van a solicitar una, ya sea variable o a tipo fijo.
¿Qué consecuencias tiene esta bajada de tipos de interés a la hora de pedir una hipoteca o para los que ya tienen una contratada? ¿Y para el movimiento del mercado inmobiliario?
Te lo explicamos a continuación:
¿Cómo afecta la bajada de tipos a personas que ya tienen una hipoteca?
Las bajadas de tipos solo producirán cambios en las personas que tienen contratada una hipoteca de tipo variable, que es aquella en la que el interés que se incluye en la cuota varía en función de los tipos de interés que existan en ese momento.
Si, por ejemplo, un ciudadano tiene contratada una hipoteca de 150.000€ con un plazo de amortización de 20 años, si los tipos de interés bajan un 0,5%, podría ver reducida su cuota mensual en casi 50€ al mes, lo que puede implicar un ahorro significativo a lo largo de los años de amortización de la hipoteca.
¿Cómo afecta la bajada de tipos a las hipotecas nuevas?
- Cuotas más bajas y aumento de poder adquisitivo: al bajar los tipos de interés, las cuotas mensuales de las hipotecas disminuyen, lo que permite que más personas puedan acceder a una vivienda o que puedan optar por una propiedad de mayor valor.
- Mejora de condiciones en hipotecas: las bajadas de tipos traen consigo una mejora de las condiciones tanto en hipotecas a tipo fijo como variable, así como una mayor variedad y competitividad entre las ofertas que ofrecen las diversas entidades financieras.
¿Cuál es el efecto de la bajada de tipos de interés en el sector inmobiliario?
- Aumento de la demanda: Como al bajar los tipos de interés las condiciones para conceder hipotecas mejoran y las cuotas so más asequibles para los ciudadanos, esto se traduce en un aumento de la demanda de viviendas para el sector inmobiliario.
- Potencial aumento de precios: Este aumento de la demanda, impulsado por la bajada de tipos, puede generar una mayor competencia entre los compradores, lo que a su vez puede elevar los precios de las viviendas, especialmente en mercados con oferta limitada.
- Mayor dinamismo del mercado inmobiliario: la mayor demanda y la expectativa de precios más altos pueden incentivar a los constructores a iniciar nuevos proyectos, aumentando el número de transacciones de compraventa y alquiler de viviendas.
En 2008, tras la crisis financiera, el BCE ya implementó una política de tipos de interés bajos para estimular la economía. El Euríbor llegó a mínimos históricos, llegando incluso a estar en negativo en 2016. Esta bajada de tipos, junto con otros factores como la recuperación económica y el aumento de la demanda extranjera, tuvo como consecuencia un aumento en las compraventas. Según datos del INE, la compraventa de viviendas aumentó de 312.568 en 2013 a 565.523 en 2019.
¿Qué posibles riesgos puede acarrear que los precios de la vivienda suban demasiado o si los tipos vuelven a subir?
Aunque el contexto económico actual goza de una cierta estabilidad, no se descarta que en el futuro se puedan volver a producir nuevas subidas de tipos de interés. Por ello, es importante tener en cuenta los riesgos que implica, entre los que se encuentran los siguientes:
- Menor acceso a la vivienda: Si los precios suben demasiado, muchas personas no podrán acceder a la compra de una vivienda, lo que puede generar frustración social y limitar el acceso a la vivienda para un sector importante de la población.
- Aumento de las cuotas hipotecarias: Si los tipos de interés suben y los precios de vivienda también lo hacen, las cuotas mensuales de las hipotecas variables aumentarán, lo que puede generar dificultades para las personas que ya están pagando una hipoteca y reducir el poder adquisitivo de los potenciales compradores, ya que los tipos de interés de las nuevas hipotecas también subirán y se enfrentarán a cuotas mensuales más altas.
- Disminución de la demanda: El aumento de las cuotas hipotecarias puede desincentivar la compra de viviendas, lo que podría generar una disminución de la demanda y, eventualmente, una moderación de los precios.
¿Es mejor contratar una hipoteca fija o variable cuando los tipos están bajos?
La decisión de si es mejor contratar una hipoteca fija o variable cuando los tipos de interés están bajos depende de varios factores. Estas son las ventajas y desventajas de cada opción:
Ventajas de contratar una hipoteca fija
Cuotas estables: La principal ventaja de una hipoteca fija es que la cuota mensual no cambia durante toda la vida del préstamo, independientemente de si los tipos de interés suben o bajan en el futuro. Esto te brinda seguridad y previsibilidad en tus pagos.
Desventajas de contratar una hipoteca fija
Cuotas iniciales más altas: Las hipotecas fijas suelen tener cuotas iniciales más altas que las variables, ya que el tipo de interés fijo suele ser más alto que el Euríbor más el diferencial que se aplica en las variables. Si se produce una bajada de los tipos de interés, no te beneficiarás de ella.
Ventajas de contratar una hipoteca variable
Cuotas iniciales más bajas: Las hipotecas variables suelen tener cuotas iniciales más bajas que las fijas, ya que el tipo de interés se calcula sumando un diferencial al Euríbor, que en un contexto de tipos bajos suele ser más bajo que el tipo fijo.Si los tipos de interés bajan, tu cuota bajará, lo que te permitirá ahorrar.
Desventajas de contratar una hipoteca variable
Incertidumbre en las cuotas: La principal desventaja de una hipoteca variable es que tu cuota mensual puede variar si los tipos de interés suben o bajan en el futuro. Esto te genera incertidumbre y te expone al riesgo de que tus pagos mensuales aumenten. Si los tipos de interés suben, tu cuota puede aumentar significativamente y puede generarte dificultades para pagar la hipoteca.
¿Cómo afecta la bajada de tipos a los préstamos hipotecarios en el futuro?
En un contexto de bajada de tipos de interés, además de la reducción en las cuotas, se produce una mayor competitividad y mayor oferta de hipotecas entre las entidades financieras.
Aumento de demanda de hipotecas a tipo fijo: la disminución en los tipos de interés puede producir que las hipotecas a tipo fijo se vuelvan más atractivas.
¿Qué oportunidades ofrecen las bajadas de tipos de interés para los compradores?
La mayor competitividad y oferta de hipotecas por parte de las entidades financieras en un contexto de bajadas de tipos de interés representa una magnífica oportunidad para comprar una vivienda y negociar unas buenas condiciones financieras.
¿Qué oportunidades ofrecen las bajadas de tipos de interés para los ciudadanos que ya tienen una hipoteca?
Para aquellas personas que cuentan ya con una hipoteca, es muy recomendable revisar si es posible renegociar las condiciones hipotecarias. Existen dos trámites que se pueden llevar a cabo para ello:
Subrogación de la hipoteca: consiste en cambiar la entidad bancaria con la que tienes contratada tu hipoteca pero manteniendo las mismas condiciones del préstamo actual.
Novación de la hipoteca: se trata de renegociar los términos del préstamo con tu entidad financiera actual, ya sea cambiando el tipo de interés, aumentar o reducir el plazo de amortización o cambiar el capital prestado.
En los dos procesos, es importante tener en cuenta que conllevan gastos asociados.
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