¿Cómo afecta el valor de referencia catastral a los vendedores?
Cualquier particular o empresa que quiera vender propiedades en España debe conocer y entender en profundidad un concepto tan fundamental como el valor de referencia catastral. Este valor, que es determinado por la Dirección General del Catastro, se obtiene al analizar los precios de las diferentes compraventas realizadas ante notario.
De esta manera, sirve como base para poder calcular impuestos clave en todo tipo de transacción inmobiliaria y tiene un impacto significativo en el proceso de venta. Para cualquier vendedor, es importante a nivel fiscal, ya que actúa como base imponible, ayuda a establecer una estrategia de precios y puede ser un punto de referencia como negociación.
En Tecnitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, queremos abordar las dudas más comunes que existen en torno a este valor. Veremos cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor, cómo gestionarlo durante un proceso de venta y estrategias para que juegue a favor del vendedor en las negociaciones.
¿Cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor?
El valor de referencia catastral influye de manera directa y evidente en cualquier estrategia de venta y en las obligaciones fiscales del vendedor.
Impacto en el cálculo de impuestos
Utilizamos el valor de referencia catastral para calcular dos impuestos de especial relevancia:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): al contrario de lo que muchas personas piensan, este impuesto se calcula en base al valor más alto entre el valor de referencia catastral y el del precio de venta.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: también conocido como (IIVTNU o plusvalía)
Posibles discrepancias y cómo resolverlas
Aunque el valor de referencia catastral se basa en diversos factores para ser calculado con cierta exactitud, pueden surgir diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado. Esto se puede producir cuando se generan actualizaciones del mercado demasiado rápidas o debido a factores locales como infraestructuras cercanas o características del entorno.
En esta situación, el vendedor puede considerar que el valor de referencia catastral es incorrecto y presentar alegaciones. La manera de hacerlo es a través de una revisión del valor catastral, proporcionando evidencias del valor de mercado real presentando tasaciones independientes o consultando a un experto fiscal o inmobiliario para explorar las opciones disponibles.
Casos en los que el valor de referencia no aplica
Existen algunos inmuebles que carecen de valor de referencia, siendo la base imponible para el cálculo de impuestos el valor mayor entre el declarado, el precio pactado y el valor de mercado.
Hay que recordar que existen algunas transacciones específicas en las cuales el valor de referencia no aplica, como ganancias patrimoniales que se destinan a comprar una nueva residencia habitual o exenciones para transmisiones entre cónyuges o parientes cercanos.
Implicaciones fiscales del valor de referencia catastral
El valor de referencia catastral tiene importantes implicaciones fiscales si vendes propiedades en España. Este valor influye directamente en varios impuestos clave relacionados con todo tipo de transacciones de inmuebles.
Pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es importante aclarar que el impuesto se pagará siempre sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor de referencia catastral. Si el precio de venta es más alto, se tributa sobre este. Para evitar errores, es importante verificar el valor de referencia antes de la venta, accediendo a la web del catastro.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
El IIVTNU, conocido más comúnmente como plusvalía municipal, registra el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana desde su adquisición hasta su venta. La base imponible la determina el valor catastral del suelo, no de la construcción y se aplican coeficientes en función de los años que el vendedor haya tenido el inmueble en propiedad, siempre con un máximo de 20 años.
Hay que aclarar que este impuesto tiene diferentes tipos de gravamen en función del ayuntamiento en el que se localice el inmueble, además de que solo aplica cuando el vendedor obtiene beneficios, no cuando tiene pérdidas (es decir, que el inmueble ha perdido valor).
Cómo preparar la documentación necesaria
Para gestionar correctamente el impacto del valor catastral, los vendedores deben recopilar la siguiente documentación:
- Certificado del valor de referencia catastral actualizado.
- Escritura de propiedad original y documentos de compra.
- Recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos años.
- Certificado de eficiencia energética del inmueble.
- Justificantes de mejoras o reformas realizadas que puedan afectar al valor del inmueble.
- Tasación independiente del inmueble (opcional, pero recomendable).
- Declaraciones del IRPF de los últimos ejercicios fiscales.
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.
Soluciones para vendedores: cómo gestionar el valor de referencia
Al tratarse de una base imponible para calcular el pago de impuestos, es lógico que los vendedores se pregunten cómo optimizar este valor para pagar lo menos posible. Aquí vemos algunas soluciones útiles:
Consejos para minimizar el impacto fiscal
Si se quiere minimizar el impacto fiscal, es fundamental ajustar el precio de venta. Si se alinea este con el valor de referencia catastral, se reduce la posibilidad de tener discrepancias fiscales. Como es lógico, este valor debe ir también acorde con las condiciones reales del mercado.
El propietario debe tener siempre a mano un registro documentado de mejoras realizadas en la propiedad para poder justificar un valor más alto y reducir la carga fiscal. Además, considerar el timing ideal para vender en función de las actualizaciones del valor de referencia catastral puede ser beneficioso.
¿Cuándo solicitar una revisión del valor catastral?
En Tecnitasa recomendamos solicitar una revisión del valor catastral en casos en los que se produzcan discrepancias evidentes entre un valor catastral mucho más alto que el actual de mercado. También cuando ha habido cambios significativos en la propiedad a nivel estructural, tanto de mejora como de deterioro.
Asesoría profesional: ¿por qué es importante?
Los asesores fiscales tienen un conocimiento mucho más profundo de las leyes y regulaciones actuales. Además, pueden proporcionarte estrategias para minimizar la carga fiscal, siempre dentro de la legalidad.
Contar con una sociedad de tasación homologada como Tecnitasa y su amplio equipo profesional puede marcar la diferencia entre una transacción beneficiosa a nivel económico y una que no lo sea.
También es importante destacar el evidente ahorro de tiempo y la reducción del estrés que se produce cuando delegas estos aspectos complejos a expertos, centrándose así en otros aspectos de la venta.
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