¿Se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda?
Cuando nos introducimos en el apasionante mundo del mercado inmobiliario, uno de los puntos de referencia más importantes que debemos tener en cuenta es el valor catastral. Este corresponde a una valoración económica del inmueble que realiza el Ministerio de Hacienda a través de la Dirección General del Catastro.
Sin embargo, aunque este valor sea determinante en cualquier operación de compraventa, muchos usuarios se preguntan si se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda. Esta es una duda razonable que hoy queremos responder.
En Tecnitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, queremos que tengas la mejor y más especializada información sobre temas importantes como este. Lo vemos a continuación:
¿Es legal vender una vivienda por debajo del valor catastral?
Sí, es legal vender una vivienda por debajo de su valor catastral en España. Esto es debido a que ambas partes, el comprador y el vendedor, disponen de la autonomía suficiente como para fijar un precio de compraventa libremente.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que vender una vivienda por debajo de su valor catastral puede tener implicaciones fiscales. Si el precio de venta es demasiado bajo, la Agencia Tributaria puede ajustarlo al valor catastral como base imponible o incluso sancionar a las partes implicadas y obligar a pagar impuestos adicionales.
Aspectos legales clave que debes conocer
- Obligación de declarar valores reales: como es lógico, hay que declarar siempre el precio real de venta en la escritura pública y ante Hacienda.Si se declara un precio inferior al real con la idea de reducir impuestos, esto constituirá un fraude fiscal.
- Comprobaciones fiscales: Hacienda suele revisar estas operaciones y ajusta el valor declarado al valor catastral o al valor de referencia si piensa que el precio es demasiado bajo.
- Justificación del precio: en algunos casos excepcionales, como pueden ser inmuebles en mal estado o mercados muy bajistas, se puede justificar un precio inferior a través de tasaciones homologadas o informes periciales para evitar ajustes fiscales.
- Normativa autonómica: no debemos olvidar que cada comunidad autónoma establece un valor mínimo fiscal para las transacciones inmobiliarias, que debemos respetar cuando declaramos una venta.
Diferencias entre valor catastral y valor de referencia
Mientras que el valor catastral es el valor administrativo que se asigna a cada inmueble de manera objetiva, el valor de referencia se estima en base a los precios reales del mercado actual. El primero se utiliza para calcular impuestos como el IBI y el segundo para transmisiones patrimoniales y sucesiones.
Casos excepcionales en los que es común esta situación
Vender una vivienda por debajo de su valor catastral no es demasiado común. Sin embargo, se puede producir con mayor facilidad en situaciones de mercados deprimidos, inmuebles con problemas estructurales o una necesidad económica urgente por parte del propietario.
Implicaciones fiscales de vender por debajo del valor catastral
Si se vende un inmueble por debajo del valor catastral, hay que tener en cuenta que Hacienda calcula los impuestos basándose siempre en el valor más alto entre el precio de venta, el valor catastral y el valor de referencia. Esto afectará a los siguientes impuestos:
- El ITP, que debe pagar el comprador.
- El IRPF, que se aplica al vendedor por su ganancia patrimonial.
- La Plusvalía Municipal, que afecta al vendedor y se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo.
Cómo afecta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
La base imponible para el ICP se calculará sobre el precio de venta, el valor catastral o el valor de referencia, escogiendo siempre el valor más alto de los tres. Si se pacta un precio muy bajo con la intención de reducir impuestos, Hacienda puede interpretar esto como una infracción y exigir un pago de ITP adicional.
¿Qué ocurre con el IRPF del vendedor?
El vendedor debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial, calculada como la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta. Si se vende por debajo del valor catastral o del mercado, Hacienda puede considerar que existe una ganancia patrimonial ficticia, ajustando la base imponible al valor catastral o de referencia.
Por ejemplo, si se adquirió una vivienda por 100.000 € y se vende por 80.000 €, pero el valor catastral es 120.000 €, Hacienda podría exigir tributar sobre esta última cifra como base imponible.
Situaciones en las que Hacienda podría cuestionar la operación
Hacienda puede investigar e impugnar una venta si considera que el precio declarado es demasiado bajo, no se justifican las razones para vender por debajo del mercado o se detectan discrepancias entre los valores declarados y los oficiales como base para calcular impuestos.
¿Cómo justificar la venta por debajo del valor catastral?
Aunque vender un inmueble por debajo de su valor catastral es perfectamente legal, este debe ser justificado adecuadamente para que no haya dudas a nivel fiscal. Cualquier vendedor que ejecute esta operación, deberá contar con documentos que justifiquen el precio de venta reducido.
Importancia de obtener una tasación oficial
En escenarios de mercados deprimidos, es importante contar con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa que ayude a justificar que el valor real del inmueble es inferior al valor catastral. Esta tasación será perfectamente válida ante Hacienda y se puede utilizar para defender el precio declarado a efectos fiscales.
Documentación necesaria para evitar problemas fiscales
Ten a mano estos documentos si quieres evitar ajustes o sanciones fiscales no deseadas:
- Informe de tasación oficial
- Contrato de compraventa
- Certificados técnicos o periciales
- Historial registral
- Comparativa de mercado
Estrategias para mitigar riesgos legales y fiscales
Lo mejor para evitar problemas a nivel fiscal es consultar a un asesor experto, negociar valores ajustados en el contrato y solicitar una revisión del valor catastral si se considera que está desactualizado o no refleja la realidad actual del mercado.
Impacto en el comprador al adquirir por debajo del valor catastral
Aunque comprar una vivienda por debajo del valor catastral pueda ser percibido como una oportunidad económica, en realidad es que esto puede implicar riesgos y responsabilidades fiscales.
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Impuestos y costes adicionales que podría asumir
Dado que Hacienda utiliza el valor más alto para calcular la base imponible, debemos evitar vender por debajo del valor catastral siempre que no sea totalmente justificado. De no hacerlo, podríamos sufrir sanciones, intereses de demora o ajustes fiscales inesperados.
Precauciones para evitar problemas con Hacienda
Para evitar problemas con Hacienda tendremos que tener toda nuestra documentación clara y completa, contar con una sociedad de tasación homologada y revisar valores oficiales antes de la compra.firp
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