¿Cómo afecta la variación de los tipos de interés a las hipotecas?
Tras un ascenso meteórico en 2023 como medida de choque para reducir la inflación de la Eurozona, los tipos de interés han empezado a reducirse en 2024, con tres recortes de 25 puntos básicos en junio, septiembre y octubre. De hecho, se prevé que el BCE lleve a cabo un nuevo recorte en diciembre.
Las variaciones en los tipos de interés tienen un impacto directo en los intereses de las hipotecas a tipo fijo y también regulan el Euríbor, que es el indicador de referencia para establecer el interés de las hipotecas a tipo variable.
¿Qué impacto económico tiene en los hogares españoles? Te explicamos todos los detalles.
¿Qué ha sucedido con los tipos de interés en los últimos años?
Tras la crisis financiera de 2008, el BCE estableció una política monetaria orientada a estimular la economía que incluyó una reducción de los tipos de interés, que llegaron a estar incluso en negativo en 2016.
Este hecho propició un auge de las hipotecas a tipo variable, ya que las cuotas mensuales eran bastante asequibles.
Sin embargo, a partir de 2022, la inflación comenzó a dispararse en la Zona Euro debido a factores como la pandemia, la guerra de Ucrania y el aumento de precios de la energía.
Para contener la inflación, el BCE llevó a cabo varias subidas de los tipos de interés en un corto espacio de tiempo, que pasaron de estar en negativo a superar el 4% en 2023.
Sin embargo, las buenas perspectivas económicas de España, la reducción paulatina de los precios de la energía y la reactivación de la economía han permitido que, durante 2024, los tipos de interés se hayan estabilizado y se estén reduciendo poco a poco durante 2024. A finales de noviembre, el Euríbor ha cerrado en el 2,506%, un punto y medio por debajo de la misma fecha en 2023 que supone la caída interanual más alta de los últimos 15 años.
¿Cómo impactan las variaciones de los tipos de interés en las hipotecas de tipo variable?
La subida de tipos de interés está directamente relacionada con la subida del Euríbor, que es el tipo de interés promedio al que la gran mayoría de bancos europeos concede préstamos a terceros, ya sean empresas o particulares.
Este tipo de interés se utiliza como referencia para calcular las cuotas de la mayoría de hipotecas a tipo variable en España y fluctúa en función de la economía europea y las decisiones que toma el BCE.
Las hipotecas variables han disfrutado de una gran popularidad en España y se calcula que, ahora mismo, son más de 4 millones de hogares en nuestro país que cuentan con este tipo de hipoteca. Sin embargo, la meteórica subida de los tipos de interés en los últimos años ha tenido como resultado que la cuota de la hipoteca se incremente de manera significativa y tengan dificultades para afrontar los pagos mensuales.
Las buenas perspectivas económicas de España, la reducción paulatina de los precios de la energía y la reactivación de la economía han permitido que, durante 2024, los tipos de interés se hayan estabilizado y se estén reduciendo poco a poco
¿Qué impacto tiene la subida de tipos de interés en el mercado inmobiliario?
Cuando los tipos de interés suben, también está teniendo como resultado una mayor dificultad para acceder a la concesión de una hipoteca. Además del encarecimiento de la cuota mensual, las entidades financieras endurecen las condiciones para conceder hipotecas, lo que resulta en menos compraventas.
Por otro lado, el descenso del consumo debido a la inflación y la alta incertidumbre también provocarán dudas entre los potenciales compradores, lo que también reducirá las compraventas.
Cuando los tipos de interés bajan, como estamos observando ahora, los bancos también reducen sus exigencias para conceder las hipotecas y compiten con tipos de interés más bajos para atraer potenciales compradores en un contexto de bonanza.
La bajada de tipos, además, propicia una mayor confianza para inversores y promotores, lo que tiene un impacto directo en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, lo que puede generar más oferta, y también en el dinamismo de las compraventas.
¿Cómo afecta el impacto de las subidas de tipos a las personas que compran su primera vivienda?
El impacto de las subidas de tipos tiene como consecuencia que los créditos se encarezcan, lo que significa una mayor entrada inicial y una cuota mensual más elevada.Colectivos como los jóvenes, que no cuentan con la capacidad de ahorro para afrontar los costes asociados a la concesión de una hipoteca, se ven muchas veces obligados a alquilar.También, al subir los tipos, los bancos endurecen las condiciones para conceder hipotecas. Esto significa que, además de un mayor ahorro inicial, se exige una mayor solvencia y estabilidad financiera, lo que deja a muchas personas sin posibilidades de acceder a este tipo de financiación.¿Cómo impacta la subida de tipos a personas que ya tienen parte de la hipoteca amortizada?
La subida de tipos incide directamente en la cuota mensual de la hipoteca, lo que tiene un impacto directo en la economía familiar.Sin embargo, como en los primeros años de la hipoteca la mayor parte de la cuota se destina al pago de intereses, si ya se ha amortizado capital, se ha reducido parte de intereses y el impacto en la cuota será menor. Cuanto más capital haya amortizado, menor será el impacto de las subidas de tipos de interés en la cuota mensual.¿Cómo impacta la subida de tipos a familias que necesitan cambiar de casa?
En este caso, las familias parten de una situación financiera más saneada que los jóvenes ya que, si venden la vivienda actual, contarán con unos ahorros base con los que amortizar los gastos iniciales de la hipoteca y parte de la misma, con lo que la cantidad de crédito a solicitar será menor.Sin embargo, solicitar una hipoteca en un momento de tipos de interés elevados también puede tener un notable impacto en la economía familiar. Las cuotas serán más elevadas y, si los solicitantes ya cuentan con cierta edad, se debe amortizar en menos tiempo, lo que hará que las cuotas sean aún más altas y supondrán un esfuerzo económico alto por parte de la familia.¿Cómo se puede renegociar una hipoteca variable?
Si los tipos de interés están afectando a la economía familiar, existen diferentes vías que pueden negociarse con la entidad financiera:
- Novación con el banco actual: se trata de modificar las condiciones actuales de la hipoteca con el banco. Algunos cambios que se pueden plantear son:
- Ampliar el periodo de amortización: de esta manera, la cuota mensual será más baja.
- Cambiar de tipo de interés: se puede solicitar el cambio de hipoteca variable a fija.
- Subrogación a otro banco:
También existe la posibilidad de llevarse la hipoteca a otra entidad financiera que ofrezca ventajas más competitivas. - Amortizaciones anticipadas: ¿Por qué es conveniente utilizarlas?
Las amortizaciones anticipadas son pagos adicionales además de la cuota mensual para reducir el capital pendiente de un crédito hipotecario.
Si se cuenta con ahorros, permite reducir la deuda pendiente en un momento conveniente y reducir los intereses de la hipoteca, lo que también permite ahorrar a largo plazo y reducir el plazo de amortización del préstamo.
¿Cuándo volverá a subir o bajar los tipos de interés el BCE?
Durante el mes de diciembre, se espera que el BCE anuncie una nueva bajada de tipos de interés y anuncie otra de nuevo en enero.
Los expertos del sector financiero e inmobiliario coinciden en que esta tendencia se mantendrá durante 2025 y, de hecho, se espera que la guerra hipotecaria entre entidades financieras se recrudezca durante los próximos meses y el Euríbor baje del 2%.
¿Es buen momento para comprar una vivienda con hipoteca?
La progresiva bajada de tipos y el encarecimiento de los precios de las viviendas en toda España, que continuará en 2025, hacen que este sea un buen momento para comprar una vivienda. Aunque los tipos de interés bajen, si el precio total a pagar por una vivienda sigue subiendo, esperar puede ser contraproducente.
Dicho esto, hay otros factores que debes tener en cuenta como la ubicación en la que buscas vivienda (ya que la tendencia en cuanto a precios varía según la zona), la oferta disponible y tu solidez financiera.
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¿Cómo calcular la TAE real de una hipoteca en función de las variaciones del Euríbor?
La TAE es un indicador clave que refleja el coste total del préstamo, por lo que es muy importante que lo tengas en cuenta para comparar diferentes ofertas de hipotecas.
Cuanto más alta sea la TAE, más cara será la hipoteca.
Para calcular la TAE real de una hipoteca, debes tener en cuenta varios factores que te enumeramos a continuación:
- Tipo de interés nominal: Es el interés inicial que te ofrece el banco.
Diferencial: es el porcentaje que se suma al Euríbor en las hipotecas variables. - Euríbor actual: Para saber cuál es, puedes consultarlo en la página web del Banco de España.
- Plazo de la hipoteca: Es el número de años que dura el préstamo.
- Gastos asociados: lo componen las comisiones de apertura, tasación, registro, etc.
- Productos vinculados: son los seguros, tarjetas, etc. que el banco te obliga a contratar para concederte la hipoteca..
Para calcular la TAE, tienes que sumar todos estos costes y convertirlos en un porcentaje anual equivalente, sumar este porcentaje anual al TIN y considerar como los intereses se van sumando al capital pendiente, generando más intereses.
Si estás pensando en solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, necesitarás realizar la tasación del inmueble para que te la concedan. Si tienes dudas sobre el proceso o te gustaría que te asesoramos sobre el valor de tu vivienda, contáctanos.
