¿Cómo se están aplicando los criterios ESG en el sector bancario e inmobiliario?
Los criterios ESG están cobrando cada vez más relevancia en los planes estratégicos de las compañías. En el caso del sector bancario, se han convertido en un elemento clave para conceder financiación y dentro de los productos financieros, varios de los cuales están directamente relacionados con el sector inmobiliario.
En cuanto al sector inmobiliario, los criterios ESG ya son una variable a tener en cuenta tanto en los desarrollos urbanísticos como en la valoración de los activos.
¿Qué factores se tienen en cuenta para aplicar la normativa ESG en banca y Real Estate? ¿Cómo se integran los KPIS relacionados con el ESG en su operativa? ¿Qué impacto tiene la aplicación de dichos criterios en ambos sectores?
Desde Grupo Tecnitasa, tuvimos la oportunidad de participar en un evento de valoraciones RICS en el que varios expertos en ESG tanto del sector bancario como inmobiliario nos dieron su visión sobre los diferentes aspectos en los que intervienen los criterios ESG y cómo se abordan desde los dos sectores. Te contamos las claves a continuación:
¿Cuáles son los factores por los que se rigen las entidades bancarias para alcanzar sus objetivos ESG?
Según Pablo Pérez Montero, Head of Sustainable Finance & ESG Advisory en Caixabank, hay dos circunstancias que son claves para tener en cuenta cómo es la perspectiva de una entidad bancaria a la hora de definir sus productos en función de los ESG: la primera es el objetivo de movimiento de financiación sostenible.
El mercado financiero ha ido imponiendo ciertas normas y objetivos ESG, de los que uno de los más importantes es la descarbonización de sus carteras. En estos momentos, un tercio de la actividad de Caixabank es financiación sostenible.
El objetivo es que las emisiones de carbono producidas por los desarrollos o activos de clientes del banco se reduzcan a 0 en 2050, con un objetivo muy ambicioso en el 2030. Para lograrlo, se han incorporado objetivos de evaluación y valuación de riesgo. Esto ha transformado su manera de relacionarse y ofrecer productos a los clientes.
El segundo es la diligencia debida (SDD), un sistema de análisis de riesgo en el que las empresas deben planificar, identificar y eliminar todo el daño que hacen tanto a nivel medioambiental como a nivel social. Esta directiva es obligatoria para las empresas y no se permite la transferencia de responsabilidades. Tanto proveedores como clientes tienen que cumplirla.
¿Cómo se integran KPIS de sostenibilidad por parte de los bancos? ¿Cuál es su impacto en el sector inmobiliario?
Dentro de los productos que integran la oferta de financiación sostenible, se encuentran las financiaciones verdes, las sociales y las sustainability link. Estos engloban tanto préstamos corporativos que tienen vinculación con el sector inmobiliario como operaciones finalistas.
Las financiaciones verdes son aquellas en las que el banco financia un proyecto que tiene un impacto ambiental positivo, como inversión en energías renovables, eficiencia energética, transporte eléctrico, operaciones inmobiliarias con un alto índice de sostenibilidad u operaciones puntuales como transformación de procesos industriales.
El sector inmobiliario siempre está involucrado en operaciones con activos de alto rendimiento o de mejora de eficiencia energética tanto a nivel de consumo como aislamiento, que se verifica con certificaciones A o B a nivel o las certificaciones BREEAM o LEED.
En las financiaciones sociales, son aquellas que tienen un impacto positivo para la sociedad, como es el caso de salud, educación, transporte público, o vivienda social, por ejemplo, el sector inmobiliario vuelve a estar presente.
En el caso del producto sustainability link, no se presta tanto detalle a qué tipo de activo se financia sino a quién se financia. Hablamos de financiaciones generalistas, sin ningún tipo de fondos pautados donde el deudor accede a ser evaluado a través de una serie de KPIS que le otorgan unas mejores condiciones de financiación. Estos KPIS suelen ser de tipo ambiental y social o un mix de las dos y están relacionados con la descarbonización, eficiencia, recursos energéticos basados en renovables, gender equality, formación de empleados, baja siniestralidad laboral etc.
¿Cómo afectan los riesgos medioambientales y la diligencia debida al sector inmobiliario?
Con independencia de esta directiva, en el sector inmobiliario, los cambios en el entorno pueden afectar al valor del activo pero el activo también puede impactar en la sostenibilidad del entorno.
En el primer caso, un buen ejemplo sería cómo, debido a incrementos de temperatura, la demanda cambia y, por tanto, fluctúa hacia otros destinos vacacionales y hoteleros o cambian las estacionalidades. O zonas especialmente expuestas donde se están produciendo estragos a nivel medioambiental, hacen que, desde el punto de vista inmobiliario, el valor de los activos en estas áreas se mantenga o baje.
Hay dos conceptos muy importantes a tener en cuenta en los ESG para el sector inmobiliario que afectan directamente a la valoración de los activos: El primero es el riesgo climático, es decir: cómo la temperatura del planeta aumenta por demasiado Co2 y desaparece la biodiversidad. Y, para reducir el riesgo climático, se han generado unas normas que aumentan el riesgo de transición.
Si somos responsables y aplicamos medidas con las que impulsamos la sostenibilidad y controlamos la eficiencia energética y las emisiones, el riesgo de transición no será tan grande y no aumentará tanto la presión regulatoria.
¿Cuáles son los sistemas de análisis e indicadores de ESG en el sector inmobiliario? ¿Dónde pone el foco RICS?
Como el concepto sostenibilidad es muy amplio, es una respuesta compleja. Se suele recurrir mucho a las certificaciones pero, al final, es el mercado quien decide. Hay mucha diversidad.
La postura desde RICS es que no hay una prima de valor o un descuento de valor. Sin embargo, sí pone el foco en la claridad de la información y la petición de la información para concienciar del impacto que tienen distintos indicadores sobre el potencial valor de los activos, generar mayor conciencia en el mercado y hacer que tanto financiadores como usuarios estén más pendientes de estas características.
Dentro de los sistemas de calificación, se está haciendo especial hincapié en las huellas de carbono, carbono embebido y carbono relacional, lo que se llama el ciclo de vida y el consumo energético, las certificaciones energéticas, aspectos de movilidad, conectividad, aspectos de posibles ampliaciones sin afectar al valor del activo, y la reutilización de materiales.
¿Este foco en la sostenibilidad va a tener un impacto en la valoración de los inmuebles?
El mundo ESG y la sostenibilidad a día de hoy es una variable potencial de diferenciación positiva en términos de diferenciación, de diseño de producto y de propuesta de valor. En breve, va a ser una variable exclusiva y probablemente en el sector inmobiliario ya lo es si quieres acceder a ciertos inquilinos o quieres tener un portfolio con unos ciertos estándares.
También existen variables que se tienen en cuenta de cara a la financiación, que también está muy alineada con el apetito inversor.
Hablamos de diseño, muy enfocado en los materiales, de performance, recurso energético que necesita para ser eficiente. circularidad de cadena valor. Los estándares de sostenibilidad en real estate referentes a la certificación sostenible marcan mucho la pauta.
Como puedes observar, los objetivos ESG están adquiriendo una gran relevancia tanto a la hora de conseguir financiación como al implementar los propios desarrollos, por lo que es básico prestar atención a la regulación y las buenas prácticas para evitar la devaluación futura del activo y la obtención de financiación en futuros proyectos.
Gracias a todos los expertos que participaron en esta mesa de la Conferencia Valoraciones RICS por arrojarnos tanta luz sobre un tema tan necesario y en el que aún nos queda mucho recorrido.
Si te gustaría recibir asesoramiento en materia ESG, tanto a nivel de regulación como aspectos técnicos en cuanto a activos determinados o desarrollos urbanísticos, en Grupo Tecnitasa contamos con profesionales expertos que pueden ayudarte. ¡Contáctanos!
