¿Cómo se valora un inmueble en un divorcio?
Los procesos de divorcio son conocidos por ser momentos complicados, tanto a nivel legal como emocional. Se trata de un momento en el que es importante ser profesional, justo y equitativo con cada trámite para evitar situaciones desagradables.
En la gran mayoría de casos, uno de los aspectos más importantes que se deben tener en cuenta es el de valorar un inmueble. En muchos casos, esta vivienda familiar representa la mayor parte del patrimonio conjunto, por lo que su correcta tasación es clave para que se realice una división justa y se eviten conflictos no deseados por ninguna de las dos partes.
Tecnitasa es tu sociedad de tasación homologada de referencia que te ayudará en la tarea de determinar el valor de un inmueble en un divorcio. Queremos ayudarte tanto si estás pensando en vender tu propiedad, dividir los bienes o simplemente buscas claridad. Haremos que navegues por este terreno con total confianza.
¿Por qué es importante valorar un inmueble en un divorcio?
Valorar un inmueble es fundamental para garantizar un reparto justo de los bienes que la pareja tiene en común. Así se toman mejor las decisiones importantes respecto al patrimonio y se reduce la aparición de conflictividad en las partes involucradas.
Existen 4 aspectos por los cuales es 100% recomendable tasar un inmueble en esta situación:
- Reparto equitativo: si se quieren repartir de manera justa los bienes matrimoniales es necesario contar con una tasación precisa que determine el valor real del inmueble.
- Base para negociaciones: conocer el valor exacto de la propiedad ayuda a negociar mejor entre los cónyuges, tanto si se quiere vender el inmueble como si uno quiere comprar la parte del otro.
- Impacto económico: la vivienda suele ser el activo más valioso de una familia, por lo que valorarla puede tener un impacto gigantesco en la economía de las dos partes implicadas.
- Evitar conflictos: no ocurre siempre, pero en un proceso de divorcio pueden darse conflictos desagradables y discusiones que generan litigios prolongados. Una tasación profesional puede ayudar a solucionar esto o incluso prevenir que aparezca el conflicto.
¿Cómo influye el régimen matrimonial en la valoración?
Como ya sabrás, existen dos regímenes diferentes dentro de un matrimonio respecto a la distribución de los bienes.
El régimen de gananciales determina que todos los bienes adquiridos en el matrimonio son propiedad común de ambos cónyuges. Aquí es crucial valorar el inmueble para saber qué parte le corresponde a cada parte durante la liquidación.
El régimen de separación de bienes dictamina que cada cónyuge mantiene la propiedad individual de sus bienes. En este caso, puede ser necesaria una valoración si el inmueble fue adquirido de manera conjunta y existen dudas sobre su titularidad. Aun así, este régimen suele reducir en gran medida la conflictividad durante el reparto.
Situaciones en las que necesitas una tasación profesional
Estas son las situaciones más comunes en las que es fundamental contar con una tasación homologada para tu inmueble:
- Acuerdos amistosos: aunque la separación sea de mutuo acuerdo, es importante tomar decisiones informadas a la hora de dividir los bienes.
- Procesos judiciales: si no se produce un acuerdo, un juez puede utilizar la tasación oficial como herramienta para decidir un reparto equitativo.
- Liquidación patrimonial: al disolver un matrimonio en régimen de gananciales, es obligatorio a nivel legal conocer el valor exacto de todos los bienes.
- Venta a terceros: cuando se toma la decisión de vender la propiedad, la tasación permite decidir un precio acorde al mercado.
- Compra de la parte del otro cónyuge: muchas veces, uno de los cónyuges quiere quedarse con el inmueble, por lo que la tasación ayuda a saber cuánto le tiene que dar a la otra parte por el mismo.
- Cálculo de impuestos: la tasación es también necesaria para saber qué impuestos hay que pagar y en qué cantidad, como por ejemplo el Impuesto de Plusvalía Municipal.
Factores que determinan el valor de un inmueble en un divorcio
En líneas generales, los factores que influyen en el valor de un inmueble durante un proceso de divorcio son prácticamente los mismos que en cualquier tasación para compraventa o reparto de bienes.
Ubicación y entorno de la propiedad
Dónde se localiza el inmueble es clave para tasarlo. Factores como la accesibilidad a servicios, la calidad del entorno o las posibilidades de desarrollo de la zona pueden hacer que el valor final sea mayor o menor.
Estado de conservación y antigüedad:
Todo edificio tiene una vida útil, que se suele estimar entre 50 y 100 años para construcciones actuales. Cuanta menos vida útil le quede al inmueble, menor será su valor.
¿Cómo influyen el tamaño y la distribución?
La superficie es el área total de la vivienda. A mayor superficie, mayor valor, aunque también es importante que el espacio sea funcional y esté bien distribuido, así como el número de habitaciones que presente.
Potencial de uso tras el divorcio
Este es uno de los aspectos clave que diferencian un proceso de divorcio de otro diferente, ya que los cónyuges deben tomar una decisión sobre el destino del inmueble. Si se decide vender, la tasación ayuda a establecer un precio de mercado, pero si se opta por el uso compartido, esto puede influir en cómo se valora la vivienda.
Pasos para realizar la tasación de un inmueble en un divorcio
La tasación de un inmueble necesita de mucha precisión y objetividad. Aquí te contamos los pasos para que esto se dé así:
Reunir la documentación necesaria
La documentación es clave para empezar con el proceso de tasación. Esta es la documentación necesaria:
- Certificación registral, nota simple o escrituras.
- Referencia catastral.
- Planos del inmueble.
- Certificado energético.
- Si es VPO, se necesitará una cédula de calificación definitiva.
- Si está alquilada, necesitarás una copia del contrato de arrendamiento y últimos recibos.
Visita e inspección del inmueble: ¿Qué ocurre?
Esta es la parte más importante de la tasación, ya que el profesional que envía la sociedad debe examinar visualmente el inmueble, tomar medidas precisas de la superficie, hacer fotografías, analizar factores como ubicación, orientación, altura y servicios cercanos y evaluar las calidades constructivas.
Análisis de mercado y elaboración del informe
Después de realizar la inspección, el tasador debe estudiar a fondo el mercado, encontrando propiedades similares que se hayan vendido en la zona en los últimos meses. Esto sirve para aplicar el método de comparación, aunque también se deben considerar factores como las tendencias de mercado.
Aspectos legales y emocionales en la valoración de inmuebles
Es importante entender que un proceso de divorcio es mucho más que un trámite legal. En la inmensa mayoría de casos, se trata de un proceso tremendamente emocional en el que se debe entender que haya conflictos y desacuerdos.
Si una de las dos partes no está de acuerdo con la tasación, se puede solicitar una segunda opinión, contratar a un mediador imparcial o incluso proponer una tasación contradictoria, en la que cada parte presente su propia tasación y se negocie a partir de ahí.
En Tecnitasa, debemos insistir en que la tasación es un proceso técnico y no tiene implicaciones emocionales. Se debe mantener la perspectiva y buscar una empresa externa que ayude a minimizar conflictos de manera efectiva.
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