Valor de un local comercial: cómo calcularlo
Se suele decir que estar bien informado es equivalente a tener poder y libertad. Y esto es especialmente real en el ámbito comercial y financiero. Poder tomar decisiones con la mayor información para tu empresa o para tu patrimonio personal es clave, ya que te permite negociar y planificar tus finanzas con total confianza.
Para aquellas personas que pretenden acometer una operación de compra o venta de cualquier tipo, relacionada con un local comercial, es importante conocer el valor del mismo. Esta es, sin duda, la base de un negocio seguro que nos evitará errores costosos en el futuro.
A continuación, en Tecnitasa queremos contarte todo sobre cómo saber el valor real de un local comercial. Veremos la importancia de valorarlo correctamente, los factores que influyen en este valor y los métodos más efectivos para calcularlo.
¿Por qué es importante conocer el valor real de un local comercial?
Lo más determinante que podemos lograr al saber con precisión el valor de un local es la toma de decisiones informadas. Para evaluar posibles oportunidades de inversión y determinar si un proyecto comercial es viable, es lógico que disponer de la mayor cantidad de información sea una ventaja fundamental.
Del mismo modo, esto sirve para que ambas partes puedan negociar de manera más efectiva. Cuando conoces de manera fiel el valor de un local, ya sea para comprar o para vender, tu posición negociadora se ve fortalecida. Esto te puede evitar pagar de más o recibir menos de lo justo cuando vendes.
Además, si posees un local comercial o tienes planificado comprar uno, esto te permitirá organizarte mejor a largo plazo. Así podrás calcular conceptos avanzados como el retorno de la inversión o los costes operativos, por si quieres expandirte o renovar tus activos.
Nunca hay que olvidar los marcos legales y fiscales. Evitar discrepancias en una transacción inmobiliaria u optimizar tu planificación fiscal te aporta dos beneficios diferentes pero complementarios. Por un lado, una mejor situación económica. Por otro, una mayor tranquilidad.
Factores que influyen en la valoración de un local comercial
Cuando se trata de valorar un local comercial, es importante tener en cuenta que múltiples factores pueden influir en el valor futuro. A continuación, los analizamos en detalle:
Ubicación y entorno del local
Dónde se encuentra el local puede afectar a su valoración final, siendo uno de los factores más críticos a tener en cuenta. Si el local se ubica en un lugar con un buen volumen de tráfico peatonal o está bien rodeado a nivel comercial, tendrá un valor más alto.
Por otra parte, una sociedad de tasación homologada también debe tener en cuenta la accesibilidad del local y su visibilidad. Que se pueda acceder a él de manera sencilla a través del transporte público y que se pueda ver bien desde la calle aumentará su valor.
Características físicas y estado del inmueble
Del mismo modo que un inmueble residencial, en una tasación de un local comercial se valora la superficie y distribución del local, cómo se encuentra a nivel de conservación y sus características estructurales.
En la mayoría de los locales comerciales, la fachada y el escaparate son elementos que pueden aumentar el valor de los mismos significativamente. Asimismo, se valoran también las instalaciones eléctricas, sanitarias y de climatización.
Uso potencial y normativa aplicable
La normativa con respecto al uso de locales comerciales es estricta, por lo que un local con varios usos permitidos y licencias tendrá un valor más alto. Una sociedad de tasación homologada también debe valorar que el local cumpla con todas las normativas de accesibilidad y que no tenga restricciones urbanísticas en exceso.
Análisis del mercado local
Por último, el comportamiento del mercado siempre jugará un papel fundamental para determinar el valor del local comercial. En la tasación se valora el equilibrio entre los locales disponibles y la demanda en la zona, además de evaluar ventas recientes de inmuebles similares y el potencial de rentabilidad del local para generar ingresos.
Métodos para calcular el valor real de un local comercial
Uno de los aspectos que determinan una tasación efectiva es el hecho de escoger el mejor método de valoración para cada situación.
Método comparativo: ¿en qué consiste?
El método comparativo es uno de los más utilizados para valorar locales comerciales. Como su propio nombre indica, se basa en obtener muestras de locales similares, analizar sus características y comparar factores como ubicación, superficie y distribución.
Después, es importante aplicar coeficientes correctores, para subsanar las posibles diferencias entre el local a valorar y los que hemos cogido como referencia. Por último se establece un valor estimado basado en la comparación con estos inmuebles previos.
Valoración por rentabilidad
La valoración por rentabilidad también es muy utilizada en la tasación de locales comerciales, ya que determina la capacidad de generar ingresos de los mismos. El primer paso es calcular los ingresos potenciales que el local podría generar, ya sea por alquiler o por explotación comercial.
Después se determinan los costes relacionados con el mantenimiento de la propiedad y se calcula la rentabilidad neta restándolos a los ingresos estimados. Por último se aplica una tasa de capitalización para convertir los ingresos futuros en un valor presente.
Método del coste de reposición
Este método se basa en calcular lo que costaría reconstruir el local en su estado actual. Para ello, se debe calcular el valor del terreno, estimar el coste mínimo de construcción y aplicar una tasa de depreciación por antigüedad. Al añadir el valor del suelo al coste de construcción se obtiene un valor estimado total para el local comercial.
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