Justiprecio por expropiación: ¿cómo se calcula?
En situaciones tan delicadas como lo es una expropiación forzosa por parte del Estado a la propiedad privada de un particular, existen conceptos que tratan de garantizar que la operación sea lo más justa posible. Uno de estos conceptos es el justiprecio, y hoy te lo vamos a explicar en profundidad.
Consideramos el justiprecio como la piedra angular de todo proceso de expropiación, ya que se entiende como la compensación económica que el Estado abona al propietario por la pérdida de sus bienes y derechos. El justiprecio trata de lograr un equilibrio entre el interés público y social y los derechos que alguien tiene sobre su propiedad.
En Grupo Tecnitasa, sabemos que el cálculo del justiprecio es un proceso complejo que va más allá de una simple tasación inmobiliaria. Debemos tener en cuenta todo tipo de consideraciones legales, económicas y técnicas a través de un análisis experto.
A continuación, te contamos todo sobre cómo se calcula el justiprecio de una finca por expropiación.
Factores que influyen en el cálculo del justiprecio
Como es lógico, cuando se trata de compensar a un propietario por la pérdida de sus bienes, se debe seguir un proceso experto y profesional. Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa debe tener en cuenta estos factores:
Ubicación y uso del suelo
Dónde está ubicada la finca es clave para determinar su valor. Si la propiedad está en una zona urbana y céntrica o con un desarrollo comercial muy alto, esta tendrá un valor mayor que si se encuentra en una zona periférica o rural.
Se debe tener en cuenta también si el tipo de suelo es urbano, urbanizable o rústico. El urbano tiene mayor valor por su capacidad de ser aprovechado de inmediato, mientras que el urbanizable tiene un valor intermedio y el rústico un valor más bajo por su poca capacidad de aprovechamiento.
Características físicas de la finca
La superficie de la finca es su tamaño total, y es uno de los valores básicos y fundamentales para calcular su valor. También se debe tener en cuenta qué edificaciones existen dentro de ella, teniendo en cuenta su antigüedad y estado de conservación.
La facilidad de acceso a la finca y su conexión con las vías de comunicación también se deben tomar en consideración, ya que un difícil acceso puede complicar sus opciones de aprovechamiento futuro.
Aprovechamiento urbanístico y planeamiento
Cuando se trata de valorar una propiedad, la manera en la que se pueda aprovechar a nivel urbanístico tiene un gran impacto en el resultado final. De esta manera, en Tecnitasa tenemos en cuenta conceptos como el uso permitido (residencial, comercial, industrial, mixto), la edificabilidad o las expectativas de desarrollo.
Afectaciones previas y servidumbres
Muchas propiedades se ven afectadas por servidumbres de paso, en las cuales una parte de la propiedad puede ser usada por terceros. También es común que la finca cuente con restricciones ambientales o patrimoniales.
Pasos del proceso para determinar el justiprecio
Este es el paso a paso para determinar el justiprecio de una propiedad que va a ser expropiada por el Estado de manera forzosa:
Contar con una sociedad de tasación y evaluación inicial
Es recomendable buscar una sociedad de tasación que se encargue del proceso ya que ofrece garantías para todas las partes del proceso. En este caso debe estar homologada por el Banco de España, ser totalmente independiente y no incurrir en incompatibilidades reguladas por la norma ECO.
Elaboración del informe de tasación
La sociedad de tasación enviará a un profesional certificado que analizará todos los aspectos para calcular el justiprecio, tomando en consideración el valor de mercado de la finca, sus opciones de aprovechamiento urbanístico, las características físicas y el impacto económico que puede tener la expropiación en la actividad del propietario.
Aprobación y pago del justiprecio
Una vez que el informe se ha elaborado y emitido por parte de la sociedad de tasación, este debe ser aceptado por la Administración y por el particular. El pago debe hacerse en un plazo máximo de 6 meses mediante talón nominativo o transferencia bancaria, exento de impuestos o gastos adicionales.
Aspectos legales y derechos del propietario en una expropiación
Como es lógico, la expropiación forzosa de una propiedad es un momento incómodo y negativo para el propietario en cuestión. Por lo tanto, todos los afectados tienen una serie de derechos que se deben garantizar para proteger sus intereses.
Entre ellos, figuran los siguientes:
- Derecho a una indemnización justa que compense el valor del bien expropiado.
- Derecho a un proceso justo y legal.
- Derecho a que se le notifique la expropiación con antelación.
- Derecho a la reversión si al bien expropiado no se le da el uso previsto.
- Derecho a la información de los motivos de la expropiación.
- Derecho a alegar y aportar propuestas alternativas.
¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el justiprecio?
En ocasiones, el justiprecio establecido no contenta al propietario afectado. En estos casos, el propietario puede hacer lo siguiente:
- Presentar su propia hoja de aprecio, concretando el valor de su bien y aduciendo las alegaciones que correspondan.
- Solicitar otra tasación, lo que se conoce como tasación contradictoria.
- Interponer un recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación de acuerdo de justiprecio.
- Presentar un recurso contencioso-administrativo directamente.
Plazos legales para recurrir una valoración
Para el recurso de reposición, el propietario cuenta con un mes exacto desde el día en el que le llega la notificación. Si se quiere interponer el recurso contencioso-administrativo, se dispone de dos meses.
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