Cómo calcular el valor fiscal de una vivienda
Dentro del extenso mundo de términos diferentes que pueden medir el valor de tu vivienda, uno de los más relevantes es el valor fiscal. No es difícil imaginar la importancia que tiene el cálculo de impuestos en situaciones tan habituales como la propiedad de un inmueble o su compraventa.
Sin embargo, este término se puede confundir con facilidad con otros como valor catastral o valor de tasación. En Tecnitasa, sabemos que ofrecer la mejor información a las personas es lo que marca la diferencia. Por eso, hoy vamos a ver cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda y todo lo relativo a este dato tan crucial.
¿Qué es el valor fiscal de una vivienda?
Lo primero es entender en qué consiste el término. El valor fiscal de una vivienda es el valor que la Administración Tributaria otorga a la misma para calcular todos los impuestos relacionados con su compra, venta o herencia.
¿Por qué es importante conocer el valor fiscal?
Gracias al valor fiscal, Hacienda tiene una base para calcular impuestos como el IBI, el Impuesto sobre el Patrimonio o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Según cuál corresponda, se tomarán unas referencias u otras.
Factores que influyen en el cálculo del valor fiscal
Para poder calcular con exactitud el valor de una vivienda, la Administración Tributaria debe considerar diversos factores en relación a las características tanto internas como externas del inmueble. Las autoridades fiscales tienen la misión de analizar cuidadosamente cada factor para establecer una base imponible justa y equitativa.
Ubicación y factores catastrales
No hay duda de que la ubicación del inmueble tiene un gran impacto en su valor fiscal. La demanda de vivienda es diferente según cada zona geográfica, aunque también se valora la accesibilidad a servicios públicos, el entorno y la referencia catastral para ubicar el inmueble con exactitud.
Superficie y distribución de la propiedad
Como es lógico, gran parte de lo que determinará el valor fiscal de tu propiedad son sus características físicas. Estamos hablando de los metros cuadrados, la distribución, la existencia de anexos como garajes, trasteros o terrazas o incluso su orientación por temas de luz o temperatura.
Antigüedad y estado de conservación
A grandes rasgos, las propiedades con más años de antigüedad suelen registrar un valor fiscal menor, aunque existen otros factores de variación como el estado general de conservación o los materiales de construcción, según sean más duraderos o de calidad.
Reformas y mejoras realizadas en la vivienda
Muchos propietarios deciden realizar reformas de gran calado que mejoran la calidad percibida del inmueble. Algunas pueden ser meramente estéticas, mientras que otras son de tipo estructural, instalación de sistemas eléctricos, climatización u optimización del consumo energético.
Métodos oficiales para calcular el valor fiscal
A continuación, te contamos todo sobre los tres métodos que permiten calcular el valor fiscal de un inmueble:
Método de valor catastral: cómo se calcula
El valor catastral es uno de los métodos más habituales para decir cuánto vale un inmueble a nivel fiscal. Se utiliza como base de cálculo el valor del suelo y de la construcción según los datos otorgados por el Catastro. Como decíamos antes, tiene en cuenta la ubicación del inmueble, su uso y sus características físicas.
Método de comparación: qué datos se utilizan
Para obtener una valoración precisa de este dato fiscal, es fundamental comparar el inmueble analizado con otros similares que se hayan comprado o vendido en la misma zona. Se analiza el precio de venta, la superficie construida, antigüedad, calidades y ubicación.
Para la comparación, se aplican los llamados coeficientes de homogeneización, que ajustan las diferencias entre los testigos (inmuebles comparables) y el inmueble valorado. Después, se determina un valor unitario en euros por metro cuadrado que se aplica al total de la superficie.
Valoración basada en ingresos de la propiedad
Esta valoración se aplica para inmuebles que generan rentas de manera recurrente, siendo un buen ejemplo las propiedades en alquiler. Para ello, se toman los ingresos brutos y los gastos de mantenimiento para calcular los ingresos netos, se aplica una tasa de capitalización y se obtiene el valor final.
¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda?
Como hemos visto antes, el valor catastral es uno de los más determinantes para calcular el valor fiscal. Si bien es cierto que es la administración la que se encarga de calcularlo, se puede estimar siguiendo una serie de pasos:
Valor del suelo y valor de construcción
El valor de suelo hace referencia al valor del terreno sobre el que se construye la vivienda, el cual depende de factores como la ubicación, la clasificación urbanística, el aprovechamiento y el valor de mercado de la zona.
Por su parte, el valor de construcción representa el coste total de la edificación. Para obtenerlo, se considera el tipo de construcción, la calidad, la antigüedad y el estado de conservación.
Cómo obtener los datos catastrales necesarios
Si se quieren obtener estos datos de manera sencilla, lo mejor es acudir a la Sede Electrónica del Catastro, buscar el inmueble exacto y obtener una consulta descriptiva y gráfica del mismo.
En ella encontrarás los datos anteriormente mencionados, además del coeficiente de participación en caso de que se trate de una propiedad horizontal. También podrás acceder a las ponencias de valores en las Gerencias del Catastro o en tu ayuntamiento. Se trata de documentos públicos que establecen cómo se valora cada municipio.
Cálculo del valor fiscal a partir del valor catastral
Una vez que conozcas el valor catastral, tendrás que aplicar coeficientes multiplicadores al mismo, que varían según el municipio y son actualizados cada año. También se tiene en cuenta el valor de referencia desde el año 2022, el cual no puede ser superado nunca por el valor fiscal.
Diferencias entre el valor fiscal y otros valores de la propiedad
No debes confundir el valor fiscal con estos otros valores:
Valor de mercado vs. valor fiscal
El valor de mercado representa el precio probable que un comprador estaría dispuesto a pagar y puede fluctuar con rapidez según la oferta y la demanda. Mientras tanto, el valor fiscal suele ser más estable y está determinado por las autoridades tributarias con fines impositivos.
Valor hipotecario y valor catastral
El valor hipotecario es aquel que asigna una entidad financiera para conceder un préstamo hipotecario. Este debe basarse en un informe emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa.
El valor catastral es asignado por el Catastro y es una de las bases para calcular el valor fiscal.
¿Por qué puede variar tanto el valor fiscal?
Este valor recibe actualizaciones periódicas en función de variaciones como el factor local o los cambios en las características específicas del inmueble.
