¿Cómo se calcula la plusvalía por la venta de una vivienda?
Tener claros los impuestos que tenemos que pagar en cualquier proceso de compraventa, o simplemente en nuestra declaración de la renta anual no es siempre tarea fácil. No en vano existen figuras como los asesores y gestores fiscales que nos intentan sacar de cualquier apuro.
Eso sí, más allá de contratar a profesionales, que es de suma importancia, en Tecnitasa queremos que tú también tengas toda la información a tu disposición. Y si es relativa a los impuestos, mucho más.
Hoy, te contamos cómo se calcula la plusvalía por la venta de una vivienda. Descubre todo sobre este impuesto desconocido por muchas personas, aprende a calcularlo paso a paso y descubre métodos para pagar menos.
¿Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga?
La plusvalía municipal es también conocida a nivel oficial como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y se trata de un tributo local con la misión de gravar fiscalmente cualquier aumento de valor que tenga un terreno urbano.
El momento de aplicación de esta plusvalía es siempre la transmisión de la propiedad, ya sea a raíz de una compraventa, haberlo heredado o recibido como donación. El objetivo es que, si has obtenido un beneficio porque tu terreno se ha revalorizado, contribuyas con un impuesto.
El plazo para abonar este impuesto suele ser de 30 días hábiles desde que se produce la transmisión patrimonial de manera efectiva. Si se ha dado por una herencia, el plazo se suele ampliar de 6 meses a un año.
Este impuesto es exigido siempre por el ayuntamiento al que pertenece el inmueble, y se calculan los tipos impositivos según la ordenanza fiscal de ese mismo lugar. Después de varias sentencias del Tribunal Constitucional, se ha dejado de aplicar el gravamen para situaciones de pérdidas o incrementos irreales, buscando métodos de cálculo objetivos y realistas.
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¿Quién debe pagarla: comprador o vendedor?
Una de las grandes dudas al descubrir este impuesto radica en quién debe hacer frente al pago del impuesto. En este caso, el que está obligado a pagar es el vendedor, dado que es él quien obtiene la ganancia patrimonial.
Por otra parte, existe la posibilidad de que ambas partes se pongan de acuerdo y decidan por contrato que sea el comprador quien haga frente al impuesto. Eso sí, ten en cuenta que esto es válido entre las partes. Si el comprador no paga, el ayuntamiento buscará al vendedor, que actuará como sujeto pasivo legal.
¿En qué casos se aplica y en cuáles no?
Se aplica en:
- Compraventas de viviendas o terrenos urbanos.
- Herencias y sucesiones.
- Donaciones y permutas.
- Expropiaciones, subastas y adjudicaciones judiciales.
No se aplica en:
- Transmisiones de terrenos rústicos (no urbanos).
- Cuando se demuestra que no ha habido un incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión (este sería el caso de las ventas con pérdida).
- Transmisiones entre cónyuges por sentencia de divorcio o adjudicación de bienes en beneficio de los hijos.
- Cuando el terreno no ha subido de valor desde la adquisición, siendo necesario que el contribuyente aporte pruebas (escrituras, informes periciales, etc.) para acreditar que no existe plusvalía.
Datos necesarios para calcular la plusvalía
Para calcular correctamente la plusvalía municipal (IIVTNU), es imprescindible que tengas a mano los siguientes datos:
Valor del terreno en el momento de la adquisición
El valor del terreno en el momento de adquisición no es el valor total del inmueble, sino sólo el valor catastral del suelo. Este dato lo puedes encontrar en las escrituras de compraventa, herencia o donación, y en algunos casos se tiene que ajustar añadiendo gastos asociados como impuestos y notaría.
En transmisiones antiguas, puede que tengas que consultar el recibo del IBI correspondiente a cuando la compraste o entrar en la Sede Electrónica del Catastro para conseguir este dato actualizado.
Valor del terreno en el momento de la transmisión
El valor catastral actualizado del suelo es clave si quieres calcular la plusvalía municipal. Lo podrás encontrar en el recibo más reciente del IBI o consultarlo directamente en el Catastro. Es importante que tengas clara la diferencia entre el valor catastral total (que incluye construcción y suelo) y el valor específico del terreno, ya que este es el que se utiliza para calcular el impuesto.
Coeficientes de actualización
Con los coeficientes reflejamos el incremento porcentual que se aplica al valor catastral según los años que hayan pasado entre adquisición y transmisión. Estos coeficientes los fija cada ayuntamiento dentro de los límites establecidos por ley y los actualizan cada año.
Número de años transcurridos
El número de años entre la fecha de adquisición y la transmisión nos dice qué coeficiente debemos aplicar. Este dato se obtiene al restar las fechas exactas que figuran en las escrituras. La ley establece un máximo de 20 años para considerar incrementos.
Tipo impositivo del ayuntamiento
El tipo impositivo es un porcentaje aplicado sobre la base imponible para determinar la cuota tributaria final. Cada ayuntamiento fija este tipo dentro de un rango regulado por ley, con un máximo legal del 30%. Los tipos comunes suelen oscilar entre el 20% y el 30%, dependiendo de las políticas fiscales locales.
Métodos para calcular la plusvalía municipal
Desde la reforma legislativa de noviembre de 2021, disponemos de dos métodos para calcular la plusvalía municipal, el método objetivo y el método real:
Método objetivo: fórmula, coeficientes y valor catastral
El método objetivo se basa en valores catastrales y utiliza una fórmula estandarizada que considera el valor catastral del terreno, los coeficientes de actualización fijados por el ayuntamiento y el tipo impositivo aplicable. La fórmula es:
Base imponible = Valor catastral del terreno × Coeficiente de actualización
Después, aplicamos el tipo impositivo del ayuntamiento sobre la base imponible para calcular la cuota tributaria. Entre las ventajas de este cálculo, encontramos su simplicidad y su utilidad cuando no existe documentación suficiente para demostrar que ha habido un aumento de valor real.
Método real: cálculo basado en la ganancia efectiva
El método real calcula la plusvalía municipal según la ganancia efectiva obtenida en la transmisión. La fórmula es:
Base imponible = (Precio de venta − Precio de compra) × Porcentaje del valor catastral del terreno respecto al total
Como en el método objetivo, aplicamos el tipo impositivo sobre la base imponible para saber cuál es la cuota tributaria. Este método refleja el aumento de valor de manera más precisa y permite reducir la carga fiscal si el aumento es menor al estimado por el método objetivo.
¿Qué método conviene más y cuándo se puede elegir?
El método objetivo es más útil cuando los coeficientes aplicados generan una base imponible menor que la ganancia efectiva o cuando no se tiene la documentación suficiente para justificar los valores reales.
Por otra parte, el real es más beneficioso si el incremento efectivo entre compra y venta es inferior al calculado mediante coeficientes o si no ha habido ganancia (venta con pérdidas).
Pasos para calcular la plusvalía municipal
A continuación, te traemos una guía estructurada para que sepas cómo calcular la plusvalía municipal paso a paso:
Obtener el valor catastral del terreno
El valor catastral del terreno es un dato imprescindible, ya que lo utilizamos como base para el cálculo del impuesto. Este valor no corresponde al total del inmueble (que incluye suelo y construcción), sino sólo al valor del suelo. Lo puedes obtener de las siguientes fuentes:
- Recibo del IBI
- Sede Electrónica del Catastro
- Escrituras de adquisición.
Calcular el incremento de valor
El cálculo del incremento varía según el método elegido:
- Método objetivo: se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por el coeficiente de actualización correspondiente al número de años transcurridos desde la adquisición.
- Método real: se basa en la diferencia entre el precio de transmisión (venta) y el precio de adquisición (compra).
Aplicar el coeficiente de actualización
El coeficiente de actualización ajusta el incremento según los años transcurridos entre adquisición y transmisión. Estos coeficientes los establece la ley y suelen cambiar según cada ayuntamiento.
Determinar la base imponible
La base imponible es el resultado del cálculo del incremento de valor. En ambos métodos:
- Método objetivo: la base imponible es igual al incremento calculado mediante coeficientes.
- Método real: la base imponible corresponde a la diferencia efectiva entre precio de venta y compra multiplicada por el porcentaje aplicable al suelo.
Aplicar el tipo impositivo
El tipo impositivo es un porcentaje fijado por cada ayuntamiento, con un límite máximo legal del 30%. Se aplica sobre la base imponible para determinar la cuota tributaria final:
Cuota tributaria = Base imponible × Tipo impositivo
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