El informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en las principales ciudades españolas, que elabora TECNITASA (Técnicos en Tasación S.A.), sociedad de tasación independiente de bancos y entidades financieras, certifica una estabilidad inesperada en el mercado inmobiliario de los precios más caros y baratos con ligeras fluctuaciones al alza y a la baja. De esta forma, solo Madrid –en la calle Serrano- mantiene los precios por encima de los 10.000 €/m2 (10.550 €) con una subida en torno al 4 %. Las otras dos ciudades con precios más altos que superan los 6.000 € son Barcelona en el Paseo de Gracia (9.450 €/m2) y la capital guipuzcoana, San Sebastián, (7.585 €/m2), en calles como Hernani, Avenida Libertad, Boulebard o Plaza Guipúzcoa, pero con caídas del 5,5 % y 3,5 % en sus precios para bolsillos más adinerados.
Tras casi un año de pandemia
Madrid es la única ciudad que supera los 10.000 €/m2
Otras capitales con precios por encima de los 5.000 €/m2 son Bilbao en la Plaza de Euskadi o Abandoibarra (5.400 €/m2), que baja casi 400 € con respecto al año pasado, o Málaga en su zona Centro y La Malagueta (5.200 €/m2), que en este caso incrementa en 200 € los precios más prohibitivos. En este selecto grupo, por encima de los 5.000 €, estaban ciudades como Santander que este año bajan sus precios en El Sardinero hasta los 4.890 €/m2 o Marbella, que en la primera línea del Puerto Banús había que desembolsar 5.600 €/m2 para comprar una vivienda y este año desciende hasta los 4.600 €/m2.
En cuanto a las ciudades más asequibles, según TecniTasa, para adquirir un piso, podemos encontrar zonas con precios que no superan los 500 €/m2. En Castellón (450 €/m2) en Barrio Guinea y Mestrets, en Ávila (465 €/m2) en la Plaza de San Francisco, o en Huesca (480 €/m2) en la zona del Perpetuo Socorro. E, incluso, precios más bajos en Talavera de la Reina (370 €/m2), Elche (400 €/m2) o Jerez de la Frontera (425 €/m2) en donde podemos encontrar pisos más económicos entre 70 y 100 m2.
Fernando Gª Marcos, director Técnico de TECNITASA, comenta:
“Como reflejan estos datos, la reacción del mercado inmobiliario a la grave crisis sanitaria y económica del 2020 – 2021 ha sorprendido, demostrando hasta ahora una estabilidad inesperada”. Para continuar, “aunque no es objeto de este estudio, en el mercado de las viviendas unifamiliares lo que se ha producido ha sido incluso un incremento significativo, por razones también derivadas de la pandemia y la alteración de la demanda que ha provocado”
Mayor y menor diferencia de precio en una misma ciudad
Es interesante comprobar como, según la ciudad que elijas para adquirir tu vivienda, de los barrios más pudientes a los más modestos puedes necesitar un presupuesto 10 veces más alto o no llegar incluso ni al doble.
Entre los casos más significativos de las zonas en las que los precios máximos son hasta 10 veces más caras que las más humildes podemos mencionar, por ejemplo, a Málaga, que necesitas invertir 5.200 €/m2 en el Centro o la Malagueta; mientras que tan solo 500 €/m2 si optas por adquirir una vivienda de 80 m2 en Palma-Palmilla; o en Madrid, donde debes realizar un esfuerzo inversor de 10.550 € por metro para comprar una vivienda de 180 m2 en la calle Serrano, pero tan solo necesitas 1.100 €/m2 si la vivienda que quieres adquirir está en San Cristóbal de los Ángeles.
Algo similar ocurre en Barcelona, donde necesitas 9.450 €/m2 para hacerte con una vivienda de 150 m2 en Paseo de Gracia y tan solo 1.085 €/m2 si la vivienda que quieres comprar es de 60 m2 en el Barrio de Besós o Ciutat Meridiana. También la diferencia es notoria en una ciudad como Murcia, donde debes desembolsar 4.000 €/m2 para conseguir una vivienda en Centro, Gran Vía o Platería, pero tan solo 562 €/m2 por una vivienda de los mismos metros en el Polígono de La Paz.
En el lado contrario, ciudades donde las zonas pudientes y las más asequibles tienen la horquilla más reducida de precios son aquellas capitales quizá de menor tamaño o localidades cercanas a grandes núcleos urbanos. Es el caso de Burgos, donde lo más caro son 2.100 €/m2 en Plaza de España o Avda de La Paz y lo más barato, 1.200 €/m2 en Barrio de Gamonal. O Pontevedra, con 2.160 €/m2 lo más caro en Sagasta, Gª Camba, Benito Corbal o Michelena y 1.155 €/m2 como lo más económico en Médico Ballina o Leandro del Rio. O Santa Cruz de Tenerife, donde debes pagar 2.150 €/m2 en el entorno de Avenida Tres de Mayo y un poco menos de la mitad, 1.000 €/m2, si compras en el Barrio de La Salud. Igualmente ocurre en localidades denominadas ciudades dormitorio como Fuenlabrada, Móstoles, Dos Hermanas o San Cristóbal de La Laguna por mencionar a algunas.
José Mª Basañez, presidente de TECNITASA, afirma:
“La elección de la ciudad para vivir, ahora más que nunca, y la tipología seleccionada de vivienda, pueden conllevar no solo un ahorro importante en nuestra economía, sino también una mejor calidad de vida ante la posibilidad de más confinamientos por pandemias”. Para finalizar “los precios se han mantenido bastante estables tanto en sus valores máximos como en los mínimos, y aunque el número de transacciones ha descendido más del 17%, podemos afirmar que el sector inmobiliario residencial se ha comportado de manera mucho más sólida y estable que otras posibles alternativas de inversión”.
Ciudades entre 4.000 € y 5.000 €/m2 en sus precios máximos
La estabilidad en la mayoría de los precios con muy ligeras variaciones nos lleva a encontrar numerosas capitales de provincia cuyos precios máximos no son nada asequibles. Así encontramos bastantes capitales cuyos precios para bolsillos más holgados están entre 4.000 y 5.000 €/m2. Estos son los casos de Cádiz (4.800 €/m2), Valencia (4.750 €/m2), Las Palmas (4.550 €/m2), Palma de Mallorca (4.500 €/m2), Barakaldo (4.475 €/m2), Pamplona (4.260 €/m2), Hospitalet (4,185 €/m2), Sevilla (4.180 €/m2) o Valladolid (4.125 €/m2) en todos los casos con algunas variaciones de precio, pero nada significativas en la mayoría de los casos.
Pero también podemos encontrar capitales con precios mínimos que son “alcanzables” para economías con menores recursos. Podemos citar León en El Crucero o El Ejido, donde existen viviendas de más de 100 m2 por 520 €/m2, Huelva que por 530 €/m2 consigues 70 m2 en La barriada del Torrejón; Cáceres, donde puedes adquirir en Pinilla, Aldea Moret o el Casco Antiguo viviendas por 575 €/m2 y el mismo precio en Teruel en zonas Carrel, San Julián y Arrabal; Jaén por 590 €/m2 compras 65 m2 en San Felipe o La Magdalena; Salamanca que por 600 €/m2 existe oferta en Buenos Aires y San José; Zaragoza por 610 €/m2 en Oliver, Las Fuentes o el entorno de Predicadores, Logroño por 640 €/m2 en la zona conocida como Escuelas Pías; o finalmente en Córdoba, en el Sector Sur por 675 €/m2.
