Inmuebles ligados a explotaciones económicas: definición y tipos
Cuando hablamos del concepto de “inmueble”, lo más normal es pensar en edificios destinados a un uso residencial. O, en cualquier caso, también nos viene a la cabeza un local para uso comercial. Sin embargo, muchos de ellos están destinados a servir de apoyo para actividades económicas específicas.
Estos son los que conocemos como inmuebles ligados a explotaciones económicas y contribuyen a la dinámica local y regional, ayudando a generar riqueza. Por tanto, en Tecnitasa creemos que conocer este tipo de inmuebles no tan habituales es fundamental para tomar decisiones informadas en compraventa e inversión.
A continuación, te contamos todo lo que necesitas saber sobre qué es un inmueble ligado a una explotación económica. ¡Toma nota!
¿Qué es un inmueble ligado a una explotación económica?
Un inmueble ligado a una explotación económica es un edificio o parte de él que se destina de manera específica al desarrollo de una actividad económica concreta. Reciben el nombre de ILEE, y su uso está condicionado por la naturaleza propia del negocio que alberga.
A diferencia de un inmueble tradicional, que tiene como objetivo ser un espacio habitable para individuos y familias (incluidos también los locales comerciales), un ILEE solo necesita ser apto para actividades empresariales, por lo que tienen sus propios requisitos específicos.
Características principales de ILEE
Entre las características más importantes de un ILEE encontramos las siguientes:
- Uso obligatorio en una actividad económica: estos edificios se diseñan de manera específica para albergar negocios como clínicas, hoteles o fábricas. Por lo tanto, su funcionalidad va a depender de qué actividad económica haya en ellos.
- Dependencia operativa del negocio: según sea el rendimiento económico del negocio así será el valor del inmueble. Aquí debemos tener en cuenta conceptos como el flujo de caja o la viabilidad financiera del proyecto.
- Impacto en la fiscalidad: no debemos olvidar que los ILEE están sujetos a normativas fiscales según su naturaleza productiva. Por tanto, puede que haya ciertas actividades con deducciones fiscales o impuestos locales específicos.
Diferencia entre un inmueble residencial y un ILEE
La principal diferencia de este tipo de inmuebles reside en su uso, ya que el residencial corresponde a viviendas para individuos, mientras que los ILEE se emplean para el desarrollo de actividades económicas.
Por otra parte, los inmuebles residenciales están sujetos a regulaciones urbanísticas como el Código Técnico de Edificación, al contrario que la mayoría de los ILEE. Además, de cara a una valoración profesional, en los primeros se tiene en cuenta un estudio comparativo del mercado y en los segundos se incluye análisis financiero y flujos de caja.
Tipos de inmuebles ligados a explotaciones económicas
A continuación, vamos a ver los principales inmuebles ligados a explotaciones económicas según la actividad que se desarrolla en ellos:
Edificios industriales y fábricas
Este tipo de edificios son estructuras diseñadas para fabricar, almacenar y gestionar logística. Los más habituales son naves de producción, almacenes o centros de distribución. Suelen ser el centro neurálgico de la producción de los bienes y están diseñados para maximizar la eficiencia operativa.
Centros de transporte y aparcamientos
Este tipo de edificios cumplen una función específica en la movilidad y el transporte. Los más comunes son estaciones de autobuses o trenes, aeropuertos o aparcamientos.
Establecimientos turísticos (hoteles, campings, etc.)
Entre los establecimientos turísticos más habituales destacamos los hoteles, los hostales o los campings, y su valor depende directamente de la capacidad que tengan para generar ingresos a través del turismo. Para valorar este tipo de edificios, debemos tener en cuenta factores como la ubicación, la calidad de las instalaciones o el flujo de turistas.
Instalaciones sanitarias (hospitales, clínicas)
Como es lógico, los hospitales y clínicas son edificios fundamentales para el sector salud. Aunque deben cumplir condiciones de salubridad por motivos evidentes, su diseño es específico para servicios médicos y necesitan ciertas licencias y permisos especiales.
Espacios recreativos y deportivos (cines, teatros, polideportivos)
De manera similar a los establecimientos turísticos, un espacio recreativo o deportivo se valora en función de su capacidad para generar ingresos. Los más comunes son cines, teatros, instalaciones deportivas o salas de fiesta. Es importante tener en cuenta su capacidad para atraer público de manera constante.
Centros educativos y culturales
Dentro de los centros educativos encontramos universidades, colegios y cualquier tipo de centro de formación. Estos deben estar diseñados de manera específica para la enseñanza y contar con equipamiento educativo especializado. Suelen requerir grandes inversiones en infraestructura y tecnología, lo que los hace más valiosos por regla general.
Residencias específicas (estudiantes, tercera edad)
Consideramos a las residencias como ILEE debido a que generan ingresos a través de alquileres o servicios asociados y requieren una gestión y mantenimiento especial.
Valoración y tasación de inmuebles ligados a explotaciones económicas
Para poder valorar con precisión este tipo de inmuebles, necesitamos hacer un análisis que tenga en cuenta factores a nivel económico, operativo y urbanístico. Para ello, utilizamos métodos regulados por normativas como la orden ECO/805/2003.
Factores que influyen en la tasación de estos inmuebles
Dentro de este proceso de valoración, tenemos en cuenta el potencial de ingresos condicionado por la ubicación del edificio, su rentabilidad proyectada en flujos de caja y márgenes de beneficios, el estado físico del inmueble y las normativas y licencias con las que cuenta.
Métodos de valoración utilizados
Para valorar un ILEE, utilizamos 3 métodos principalmente:
- Actualización de rentas (enfoque de ingresos): se calcula el valor presente de los flujos de caja futuros generados por la explotación económica. Se utiliza la fórmula de Beneficio Operativo Neto / Tasa de Capitalización.
- Método de comparación: solo se si existen inmuebles similares en el mercado.
- Método del coste de reemplazamiento: aquí se calcula el coste de reconstruir el inmueble con las condiciones actuales, incluyendo pequeños ajustes por depreciación física y funcional.
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