Titulización hipotecaria: qué es y cómo funciona
La liquidez es una de las grandes prioridades de cualquier empresa. Por supuesto, también lo es para las personas físicas que quieren llevar sus finanzas al día y no desean sustos inesperados.
Y, como es lógico, los problemas de liquidez pueden afectar a casi cualquier entidad. Los bancos no se libran de estas situaciones y, a menudo, deben recurrir a estrategias avanzadas para obtener dinero de manera inmediata. Una de esas estrategias es la titulización hipotecaria.
A continuación, vamos a explicar en detalle qué es la titulización hipotecaria y su funcionamiento. Descubre con Tecnitasa cómo funciona este proceso financiero que permite a los bancos vender hipotecas a inversores.
Definición y origen de la titulización hipotecaria
La titulización hipotecaria es una técnica financiera muy interesante que permite a los bancos transformar los préstamos hipotecarios en valores negociables. En líneas generales, los préstamos son activos poco líquidos ya que presentan un plazo de amortización muy largo y son difíciles de vender a otras entidades o inversores.
La manera de hacerlos algo más líquidos y poder obtener dinero de manera rápida es a través de agrupar un conjunto de derechos de crédito hipotecarios en una misma cartera, la cuál se traspasa a un Fondo de Titulización Hipotecaria para emitir bonos que son adquiridos por inversores.
¿Por qué surge este proceso financiero?
Como hemos comentado previamente, la titulización hipotecaria surge principalmente por la necesidad de liquidez inmediata de los bancos. Esto se empezó a dar en España en la década de 1980, cuanto las entidades financieras querían seguir prestando dinero y expandiéndose por el mercado pero no podían esperar a recibir los pagos de sus créditos.
Este proceso permite gestionar su exposición al riesgo crediticio, ya que transfieren parte del mismo a los inversores que adquieren los bonos de titulización. Además ayuda a mejorar el balance de estas empresas, al convertir los préstamos hipotecarios en valores negociables.
En España, la titulización hipotecaria se regula mediante la ley 19/1992 sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria.
¿Cómo funciona el proceso de titulización hipotecaria?
A continuación, te detallamos el proceso de titulización hipotecaria paso a paso para que lo entiendas a la perfección:
Identificación y agrupación de hipotecas en un pool
Lo primero que debe hacer una entidad financiera es seleccionar un conjunto de préstamos hipotecarios que tengan características parecidas. Es decir, que tengan plazos de cobro parecidos, tipos de interés o un perfil de riesgo similar.
Con todos estos préstamos se forma lo que se conoce como cartera o “pool” de activos hipotecarios, la cual se evalúa para que sea lo más atractiva posible para los inversores.
Creación de los títulos hipotecarios
Una vez que se ha creado la cartera de fondos para inversores, es el momento de cerrar un Fondo de Titulización Hipotecaria (FTH) como una estructura separada de la entidad. En él se transfiere la cartera de préstamos y se empiezan a emitir títulos o bonos, también conocidos como Asset Backed Securities (ABS).
Estos bonos son una participación del flujo de efectivo generado por los préstamos hipotecarios y se estructuran en diferentes tramos o series, según el riesgo que representen o el rendimiento que den.
Venta de títulos a inversores
Estos bonos se suelen ofrecer a inversores de gran calado como fondos de inversión, aseguradoras o inversores cualificados. No son un producto de inversión para cualquier perfil.
Los inversores adquieren estos bonos en el mercado primario, dando a los bancos liquidez inmediata. Luego, el dinero de los préstamos que pagan cada mes los deudores (personas que han solicitado el préstamo y lo tienen que devolver) se canaliza a través del fondo hacia los inversores.
Por último, es habitual que estos bonos se negocien en el mercado secundario, haciendo que los inversores grandes también obtengan liquidez.
Actores clave en la titulización hipotecaria
La titulización hipotecaria involucra a ciertos agentes que desempeñan un papel fundamental para que todo se desarrolle correctamente:
Rol de los bancos y entidades financieras
Los bancos son los originadores del activo, ya que conceden el préstamo, aunque también tienen la función de estructurar estos préstamos en carteras y administrarlos.
Papel de las agencias de calificación de riesgo
Estas agencias, también conocidas como agencias de rating, se encargan de evaluar el riesgo analizando la calidad crediticia de cada bono emitido. Para ello, tienen en cuenta a su vez la calidad de los préstamos. Después, asignan calificaciones a cada bono, yendo desde la triple A (máxima calidad) hasta la C o la D, que representan un alto riesgo de impago.
Inversores institucionales y minoristas
Los inversores son los compradores finales de los bonos, pudiendo ser fondos de inversión, de pensiones, compañías de seguros o incluso otros bancos. También pueden actuar inversores minoristas, aunque es menos común.
Tipos de titulización hipotecaria
Según diversos factores, podemos diferenciar entre varios tipos de titulización hipotecaria:
Titulización pública vs. titulización privada
La titulización pública requiere que se elabore un folleto informativo y que se registre ante la autoridad competente, por lo que está sujeta a requisitos de transparencia. La privada no requiere de este folleto y la información se facilita directamente a los inversores.
Títulos respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) y comerciales (CMBS)
Las hipotecas residenciales incluyen viviendas unifamiliares, apartamentos o segundas residencias, siendo consideradas de menor riesgo. Por el contrario, las comerciales incluyen hipotecas de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., implicando préstamos de más tamaño y más riesgo.
¿Cómo afecta la titulización hipotecaria al mercado inmobiliario?
Como suele ser habitual, los movimientos financieros de los bancos suelen tener también un impacto importante en el mercado inmobiliario y los potenciales propietarios:
Impacto en el acceso al crédito hipotecario
Al liberar capital y conseguir un extra de liquidez, las titulizaciones hipotecarias permiten a los bancos ofrecer créditos con mayor facilidad. Esto puede traer también una reducción considerable de los tipos de interés y una mayor flexibilidad en los requisitos para conceder préstamos.
Efecto sobre la estabilidad financiera
Al diversificar el riesgo, se reduce el peligro de que un banco entre en crisis. Esto debería dar más estabilidad al sistema financiero, aunque también lo hace más complejo, haciendo que sea más difícil evaluar riesgos futuros.
