2024 es el año en el que muchos esperan que se reactive la demanda en el sector inmobiliario residencial. En 2023 hemos asistido a un acusado descenso de las compraventas debido al aumento continuado de los tipos de interés, que ha derivado en condiciones más restrictivas por parte de los bancos para conseguir hipotecas.
¿Cómo evolucionarán los precios de la vivienda en 2024? ¿Asistiremos a una reactivación de la demanda?
A continuación, te presentamos las previsiones basadas en la experiencia y datos de los expertos de Grupo Tecnitasa:
Evolución de los precios de obra nueva durante 2024
A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.
En lo relativo a obra nueva, hemos de tener en cuenta el importante efecto que ha tenido la subida de precios en materiales de construcción, el aumento de los costes de financiación al promotor y, sobre todo, la solidez de la demanda.
En el mercado actual se encuentran una línea de una demanda muy solvente con una muy favorable situación financiera del conjunto de los hogares (la deuda de los hogares se encuentra por debajo del 50% del PIB, un nivel similar al de 2003) con un volumen de oferta que dista mucho de la que encontrábamos en el año 2007 (con un número de visados en el año 2007 que superó los 640.000 y que este año, apenas estamos en unos 90.000).
Mientras la demanda siga siendo sólida y la oferta de vivienda nueva no aumente de manera significativa, todo apunta a que el precio podrá aumentar moderadamente (en porcentajes cercanos al 4-5%).
Si observamos la evolución de precios que hemos vivido durante este 2023 con, incluso, una ligera subida pese a la caída de compraventas y de concesión de hipotecas durante los últimos meses, debemos pensar que numerosas familias tienen cierta capacidad de ahorro (relacionado con buen comportamiento del empleo), los extranjeros están invirtiendo cada vez más en España y, sobre todo, la oferta sigue siendo muy inferior a la alta demanda.
Aunque durante los últimos meses (derivado de la subida de tipos de interés) se ha confirmado una caída muy significativa tanto de compraventas como de hipotecas (que es un porcentaje que no coincide, ya que no todas las compraventas necesitan una hipoteca y, según los datos del Consejo General del Notariado, la mitad de las compraventas se han firmado sin concesión de hipoteca), esto no ha implicado una caída de precio, sobre todo, en obra nueva.
Hasta este momento, las promociones de vivienda de obra nueva se han comercializado casi sin novedades desde que se encontraban en proyecto o sobre plano y con subidas de precios en torno al 10% debido a la fuerte demanda, que ahora mismo dobla el volumen de la oferta actual de nueva construcción. Como se puede esperar, en 2024, la subida de precios sería más acusada en los núcleos de población de mayor demanda, unido a una oferta escasa.
Es posible que durante 2024 se reactive parte de la demanda que se había retirado durante 2023 debido a la moderación de los tipos de interés y aquella parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída de precios que finalmente no se ha producido.
Evolución de precios en 2024 en el mercado de segunda mano
En el mercado de segunda mano, en cambio, nos encontramos un escenario diferente: estamos ante una oferta significativamente superior al de la obra nueva, con un margen de negociación muy elevado (ya que no le afectan las subidas del sector de la construcción), el precio de compra es inferior, el principal pendiente correspondiente a la hipoteca suele ser muy inferior al valor de mercado de la vivienda, en numerosos casos el propietario puede tener cierta urgencia en la venta al estar afectado por las subidas de tipos de interés (en el caso de firmas con interés variable), etc.
En este escenario, es previsible que durante el año 2024 veamos bajadas moderadas de precio en el mercado de vivienda de segunda mano.
Desde el departamento técnico del Grupo Tecnitasa hemos observado cómo la curva de evolución de precio se va aplanando, lo que nos lleva a afirmar que se está produciendo, en términos generales -obra nueva y segunda mano- una estabilización de precios.
Si tomamos como base el mes de noviembre de 2023 y ciudades con una alta demanda y precios unitarios elevados -como Madrid y San Sebastián, podemos observar cómo el precio comparado con noviembre de 2022 experimenta un aumento que puede oscilar entre el 4-7%.
Si realizamos la misma comparación con el mes de agosto de 2023 está entre el 1-2% y, durante el mes de octubre de 2023 está entre el 0,5-0,7%. En ciudades con menor presión en la demanda y con precios más asequibles, también se cumple este patrón, incluso, de manera más pronunciada, llegando a detectarse ligeras caídas de precio.
Este es el ejemplo de Badajoz que, siguiendo la misma comparación explicada anteriormente, experimentó un aumento del 3% en noviembre de 2022 vs 2023, registró un crecimiento del 0% en agosto de 2023 y ha experimentado una caída del -0,5% durante el mes de octubre.”
Aunque la mayoría de indicadores apuntan a una estabilización de precios, es importante tener en cuenta de qué tipo de activo residencial se trata y también el tipo de demanda que existe en la ubicación donde se desea adquirir el inmueble, ya que en zonas donde la demanda es fuerte como, por ejemplo, las principales capitales españolas, el arco Mediterráneo o Las Islas Baleares, la evolución de los precios está mostrando un comportamiento muy diferente.
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