El problema de la vivienda asequible afecta a millones de personas en nuestro país, generando exclusión residencial y dificultades económicas. El alto precio de compra y alquiler, la escasez de viviendas sociales y asequibles, y el limitado presupuesto destinado al gasto en vivienda son algunas de las causas que contribuyen a esta problemática.
En este artículo, exploramos cómo la colaboración público-privada puede brindar una oportunidad para abordar este desafío, contando con la perspectiva de Sergio Espadero, director Área de Consultoría y Valoraciones en Grupo Tecnitasa.
La situación de la vivienda asequible en España
El alto precio en la compra y el alquiler de viviendas, la escasez de viviendas sociales y asequibles, y el limitado presupuesto destinado al gasto en vivienda son algunas de las causas que contribuyen al problema de la vivienda asequible en España. Según datos del Ministerio de Fomento, la producción de vivienda pública en el país ha disminuido drásticamente en los últimos años, pasando de 97,617 viviendas iniciadas en 2006 a solo 12,312 en 2019, representando tan solo el 12.6% de la producción alcanzada trece años antes. Estas cifras evidencian una brecha significativa entre la oferta y la demanda de vivienda asequible en el país.
Además, el acentuado desequilibrio entre demanda de alquiler y la oferta disponible está obligando a encontrar nuevas formas de colaborar para llevar a cabo nuevos desarrollos inmobiliarios. Pablo Méndez, director de Inversiones de Culmia, recalcó en el evento “¿Dónde invertir en el sector inmobiliario hoy?” que organizamos junto a Cuatrecasas el pasado mes de marzo, que “uno de los mayores problemas a la hora de llevar a cabo nuevos desarrollos es el de la falta de suelo residencial”, a lo que agregó que, “en estos momentos, el mayor tenedor de este tipo de suelos es la administración pública”
Por lo tanto, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler. Este tipo de activo, como bien puntualizó, no es vivienda social, sino inmuebles que se encuentran entre un 20% o 30% por debajo del precio de mercado.
Según Pablo Méndez, director de Inversiones de Culmia, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler.
El papel de la colaboración público-privada
Ante esta problemática, la colaboración público-privada se presenta como una oportunidad estratégica y una palanca hacia la creación de vivienda asequible en nuestro país. Sergio Espadero, director Área de Consultoría y Valoraciones en Grupo Tecnitasa, resalta que esta alianza estratégica permite aprovechar la experiencia y los recursos de ambos sectores para desarrollar proyectos residenciales que satisfagan las necesidades de la sociedad. Además, señala que la colaboración público-privada puede reducir las necesidades de endeudamiento público, ya que las empresas privadas asumen una parte de los correspondientes presupuestos.
«La colaboración público-privada es la gran esperanza para abordar el problema de la vivienda asequible en nuestro país. Si se les facilita a las administraciones públicas el desarrollo del suelo y a los promotores la construcción de viviendas, podemos lograr una solución más eficiente y rápida. La titularidad del suelo seguirá siendo pública, pero se aprovechará la experiencia y los recursos del sector privado para agilizar el proceso«.
El caso de la Comunidad de Madrid y el Plan VIVE
Un ejemplo concreto de la aplicación exitosa de la colaboración público-privada es el Plan VIVE en la Comunidad de Madrid. Este programa ha permitido la adjudicación de parcelas de suelo público en desuso a empresas privadas para el desarrollo de proyectos residenciales destinados al alquiler asequible.
El objetivo es poner en el mercado de alquiler hasta 25.000 viviendas a lo largo de los próximos ocho años.
Sergio Espadero enfatiza la importancia de este enfoque y comenta: «El Plan VIVE en la Comunidad de Madrid es un ejemplo concreto de cómo la colaboración público-privada puede brindar soluciones reales al problema de la vivienda asequible. Al aprovechar las parcelas de suelo público en desuso y asociarse con promotores privados, se han desarrollado proyectos de vivienda asequible sin coste para la administración pública. Este modelo confirma que la colaboración entre el sector público y privado puede marcar la diferencia«.
Beneficios y desafíos de la colaboración público-privada
La colaboración público-privada ofrece beneficios significativos para abordar el desafío de la vivienda asequible. Por un lado, la participación de empresas privadas brinda conocimientos técnicos y agilidad en el desarrollo de proyectos complejos, de acuerdo con las regulaciones y necesidades determinadas por las autoridades públicas competentes. Por otro lado, esta colaboración puede agilizar los trámites burocráticos y reducir los plazos de finalización de los proyectos, generando un ahorro adicional en los costes.
Así, por un lado, se genera un retorno económico y social para las administraciones. Por el otro, si el proyecto encaja a nivel de asequibilidad y en criterios de adjudicación, aunque la rentabilidad por unidad puede ser menor que en el mercado libre para el promotor, se trata de una inversión con demanda asegurada y una mayor agilidad de las administraciones en los trámites y licencias.
No obstante, es importante mencionar que existen desafíos que deben abordarse en la colaboración público-privada. Sergio Espadero destaca que «es fundamental garantizar un marco jurídico estable y claro para brindar seguridad tanto a las empresas privadas como a la administración pública. Además, se deben superar las barreras normativas y urbanísticas que dificultan el desarrollo de viviendas asequibles. La colaboración entre ambos sectores debe estar alineada con el objetivo de proporcionar viviendas de calidad a precios asequibles, sin comprometer la rentabilidad para los promotores privados«.
Camino hacia una solución integral
Para abordar el desafío de la vivienda asequible de manera integral, es necesario combinar la colaboración público-privada con otras medidas.
Sergio Espadero destaca la importancia de este enfoque integral y menciona: «La colaboración público-privada es un componente clave en el camino hacia una solución integral para la vivienda asequible. Pero también es fundamental considerar otras medidas, como la construcción de un parque público de vivienda y una planificación adecuada de los plazos. Necesitamos soluciones sostenibles y a largo plazo que no se vean afectadas por los cambios políticos y que respondan a las necesidades reales de la sociedad«.
En resumen, la colaboración público-privada en el ámbito de la vivienda asequible ofrece beneficios significativos tanto para el sector privado como para el sector público. Para el sector privado, representa oportunidades de negocio, rentabilidad a largo plazo y la posibilidad de colaborar con expertos del sector público. Por otro lado, el sector público se beneficia del acceso a recursos y experiencia, la reducción de las necesidades de endeudamiento público y la estimulación de la economía local y, lo más importante, el retorno que supone para el sector público reducir el problema de acceso a la vivienda a sectores sociales más desfavorecidos. Estos beneficios mutuos refuerzan la importancia de seguir fomentando estos nuevos escenarios para abordar el desafío de la vivienda asequible de manera efectiva y sostenible.
