Aunque la inversión inmobiliaria en Málaga se encuentra en claro auge, hay algunos factores legales y financiación que pueden generar incertidumbre a los potenciales inversores. Dentro del evento que llevamos a cabo en Marbella junto con Dexter y Martínez-Echeverría Abogados, tuvo lugar una segunda mesa de debate centrada en la financiación alternativa y la financiación tradicional y en la que también abordamos los aspectos legales que conlleva una inversión en esta zona. De esta manera, se trató de aportar certeza, seguridad y nuevas posibilidades para impulsar proyectos urbanísticos.
Financiación alternativa y financiación tradicional: dos actores que se necesitan
En términos de financiación, Juan Alfonso Navas Mesa, director territorial de Andalucía en Caixabank, explicó cómo, desde 2014, las compraventas de vivienda se han disparado más de un 75%. Dejó patente que existe una diferenciación clara entre el extranjero que se queda a residir en la zona del extranjero que la compra por inversión. En el caso de los primeros, a nivel de compra o hipoteca, suelen comportarse como los ciudadanos locales en términos de financiación: normalmente solicitan entre un 60% y un 80% del valor del inmueble.
Los extranjeros no residentes normalmente compran casas de un mayor coste y no necesitan financiación. Se apoyan en despachos de abogados con especialistas que les tramitan la documentación, normativa, gestión del capital y, si necesitan financiación, suelen pedir préstamos por un importe de entre el 50% y el 60% del valor de la vivienda.
En cuanto a los precios de la vivienda y los tipos de interés, el Director del Negocio Inmobiliario de Andalucía Oriental en Caixabank cree que la evolución del precio de la vivienda en Málaga va a ser positiva a pesar de los tipos de interés dada la resiliencia del mercado y la fuerte demanda.
De cara a los próximos trimestres prevén cierta moderación, menos pronunciada en las ubicaciones turísticas. Estiman que, durante 2024, los precios crecerán en torno a un 4% o 5%.
Según los datos que maneja la entidad, los tipos de interés se están normalizando. Asegura que para finales de 2025 o principios de 2026 volverán a situarse entre el 3% y el 2,75%.
Juan Jesús González, director territorial de Andalucía en Banco Sabadell Promociones, por su parte, expresó su satisfacción en cuanto al éxito de los proyectos que han financiado, asegurando que el sector inmobiliario se encuentra en un periodo de bonanza. Sí que es cierto que, en los 2-3 últimos años la inflación ha afectado a los promotores y reconoce que hay algunos segmentos muy deteriorados, como es el caso de viviendas asequibles con un coste menor a 2.000€ el m2. Como apenas generan margen de beneficio, no permite que los proyectos sean financiables.
En el segmento de lujo, asegura que la demanda sigue siendo elástica y que los bancos van a seguir apostando por financiar este tipo de proyectos.
Aseguró cómo los bancos tradicionales exigen preventas, demanda contrastada o la licencia de obras y, de momento, no pueden acceder a otros escenarios bien porque hay demasiados proyectos o porque el modelo de negocio a desarrollar no cumple los parámetros que la regulación o la propia entidad exige.
En las fases previas a este punto, la financiación alternativa tiene un papel fundamental, ya que brinda la posibilidad que este tipo de proyectos avancen y lleguen al punto de madurez donde cumplan los requisitos para pasar a la financiación tradicional.
Alfonso Merlos, vicepresidente de Dexter, compañía especializada en financiación alternativa para empresas, enfatizó, en línea de lo que comentaba Juan Jesús, que son muy conscientes de que deben coexistir con la banca tradicional. En el escenario económico actual, son dos actores que se necesitan.
Las financieras alternativas, por ejemplo, están abiertas a financiar suelo o proyectos que no parten de recursos propios o financiación que llega por otra vía. Mediante su departamento de análisis de riesgos y Due Diligence técnicas comerciales y legales, son capaces de detectar si existe una fuerza comercial que respalde ese proyecto sin necesidad de preventas u otros requisitos que solicita la banca tradicional.
La financiación alternativa también cobra una especial relevancia para financiar proyectos que la banca tradicional aún no se ha abierto a explorar. Una de las operaciones más comunes son las operaciones de adquisición de suelo.
En la mayoría de casos, es necesario que se trate de un suelo finalista o con licencia pero, en los últimos meses, Alfonso relató cómo están entrando en proyectos de suelo en fase de desarrollo para contribuir financieramente a las obras de urbanización, siempre y cuando sea un activo con una gran fuerza comercial. En general, comenta que los fondos que les proporcionan capital nunca rechazan un proyecto por ubicación si se trata de la provincia de Málaga.
En este tipo de proyectos, la financiación alternativa suele cubrir un 50% del capital, que puede llegar al 60% en casos muy excepcionales cuando se trata de un suelo prime.
Los bancos tradicionales exigen preventas, demanda contrastada o la licencia de obras y, de momento, no pueden acceder a otros escenarios. (…) En las fases previas a este punto, la financiación alternativa brinda la posibilidad que este tipo de proyectos avancen y lleguen al punto de madurez donde cumplan los requisitos para pasar a la financiación tradicional.
¿Cuáles son las ventajas de realizar una Due Diligence legal para el inversor?
La mesa continuó hablando de aspectos legales, punto en el cual Pablo Espejo, Socio en Martínez Echeverría Abogados, llamó la atención sobre la normativa anti blanqueo, que requiere una serie de documentos por parte del inversor para confirmar la procedencia lícita de su capital. En algunas ocasiones, el inversor se puede sentir incómodo cuando se le solicita cierta información, pero es importante recalcar que este procedimiento le está protegiendo porque, ante cualquier problema, puede justificar que ha realizado la inversión de la manera correcta.
También puso en relieve que la prestación del servicio legal que se proporciona al inversor parte de la necesidad de información que este tiene para tener una mayor seguridad jurídica. De la misma manera que cuando se invierte en bolsa, el inversor inmobiliario debe llevar a cabo una Due Diligence legal para ver si su planteamiento tiene cabida.
Al llevar a cabo esta Due Diligence legal, no solo se tiene en cuenta si el instrumento de planeamiento vigente le permite desarrollar el proyecto que quiere hacer, sino si el activo que va a comprar es lo que espera para poder desarrollar su proyecto a nivel de normativa sectorial, servidumbres del subsuelo y servidumbres aéreas, entre otras.
Cada mes que se retrasa una licencia de obras son incrementos de costes y pérdida de margen de beneficio. El poder reducir el timing de la Due Diligence es básico para poder obtener mayor rentabilidad y, a este efecto, la nueva Ley de Suelo también va a reducirlo.
De este modo, además, va a ser posible definir con más precisión cuál es el timing de retorno de la inversión.
La Nueva Ley Andaluza de Suelo, clave para agilizar proyectos y contar con una mayor seguridad jurídica
Uno de los aspectos más relevantes que se trató en esta segunda mesa del evento fue la nueva Ley Andaluza de Suelo y las notables mejoras que supone para el sector inmobiliario. Esta nueva normativa, que aúna dos leyes anteriores, la Ley de Ordenación del Territorio y la Ley de Ordenación Urbanística, simplifica notablemente la anterior (cuenta con muchos menos artículos), con lo que evita la dispersión y agiliza su ejecución.
Una de las principales novedades es la modificación de la concepción de los planes: los planes generales de ordenación urbana dan paso a un plan de ordenación municipal que se enfoca en la ciudad a desarrollar y un plan de ordenación urbana que aplica a la ciudad existente.
También aparecen unas nuevas figuras que tienen un papel clave para agilizar el urbanismo denominadas ATUs (Actuaciones de Transformación Urbanística). Estas ATUs permiten desarrollar actuaciones, aunque no estén previstas dentro del plan general. De esta manera, cuando se presenta un proyecto de este tipo, se evita la parálisis por análisis.
Por último, un aspecto fundamental de esta nueva ley es que concede autonomía a ciertos elementos urbanísticos. Anteriormente, cuando se declaraba la nulidad de un Plan General, caían en cascada todos los planes ya fuera a nivel de gestión, normativa o ejecutivo. Con esta nueva ley, aunque el plan cambie, las licencias o estudios de detalle que ya estaban concedidos se mantengan, lo que garantiza que los timings establecidos no sufrirán alteraciones, lo que proporciona mucha más seguridad al inversor.
La provincia de Málaga está viviendo un momento excepcional en lo que respecta al desarrollo inmobiliario. Si te perdiste la primera mesa de debate, puedes recuperar un resumen aquí.
