El papel de los extranjeros no residentes en el mercado inmobiliario español
En los últimos años, España ha sido uno de los destinos preferidos por los extranjeros para invertir en el mercado inmobiliario. La compra de propiedades en España es atractiva debido a la calidad de vida, el clima, la cultura y las oportunidades de inversión.
Según un informe realizado por Idealista, los extranjeros tienen más peso que nunca en el mercado de la vivienda del país. Según los datos de los notarios, en el segundo semestre de 2022 compraron 70.163 viviendas en España, un 9,7% más en términos interanuales y el segundo mayor volumen de la serie histórica.
Esto representa un 21,1% de las compraventas totales de viviendas en 2022.
Qué requisitos son necesarios
Para comprar una vivienda en España, los extranjeros no residentes deben cumplir con los siguientes requisitos:
- Obtener un número de identificación fiscal (NIF)
- Abrir una cuenta bancaria en España
- Firmar un contrato de arras o de opción de compra
- Obtener una escritura pública de compraventa
- Pagar los impuestos correspondientes
Obtener un número de identificación fiscal (NIF)
El NIF es un número de identificación fiscal que se utiliza en España para identificar a las personas físicas y jurídicas. Los extranjeros no residentes deben obtener un NIF para poder comprar una propiedad en España. Para obtenerlo, deben dirigirse a una oficina de la Agencia Tributaria en España o a un consulado español en el extranjero.
Abrir una cuenta bancaria en España
Los extranjeros no residentes pueden abrir una cuenta bancaria en España para realizar las transacciones financieras relacionadas con la compra de la propiedad. En el caso que la compra se realice mediante financiación de un banco español, siempre será recomendable que la cuenta bancaria se abra en la misma entidad que conceda la hipoteca.
Si se opta por realizar los pagos desde un banco extranjero, éstos deberán realizarse mediante una transferencia bancaria internacional. En este caso, el banco extranjero requerirá información sobre la propiedad, el vendedor y el comprador para procesar la transferencia. Además, es importante tener en cuenta que las transferencias internacionales pueden estar sujetas a comisiones y tarifas.
Así, abrir una cuenta bancaria en España puede facilitar la transacción de compraventa, ya que permite realizar transferencias bancarias locales y tener una presencia financiera en el país. Además, algunas entidades bancarias españolas ofrecen servicios especiales para los extranjeros no residentes, lo que puede resultar beneficioso para la compra de una propiedad en España.
Firmar un contrato de arras o de opción de compra
El contrato de arras o de opción de compra es un documento legal que se utiliza para formalizar la intención de compra entre el comprador y el vendedor. Este contrato incluye los detalles de la propiedad, el precio, el plazo de pago, la fecha de entrega y las condiciones de la transacción.
Obtener una escritura pública de compraventa
La escritura pública de compraventa es un documento legal que se utiliza para transferir la propiedad del vendedor al comprador. Este documento debe ser firmado ante un notario público en España y registrado en el Registro de la Propiedad.
Pagar los impuestos correspondientes
Los extranjeros no residentes que compran una propiedad en España deben pagar los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Para un extranjero no residente, la tasa de ITP suele ser del 8% del valor de la propiedad.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas nuevas y se sitúa en el 10% del valor de la propiedad. Los extranjeros no residentes que adquieren una vivienda nueva en España deben pagar el IVA, pero pueden solicitar su devolución en un plazo de tres meses después de la compra, siempre y cuando cumplan ciertos requisitos.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este impuesto se aplica a los documentos notariales y los contratos de préstamo hipotecario. El AJD suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo hipotecario, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
El Impuesto sobre la Renta de los No Residentes es un impuesto que se cobra a los propietarios de inmuebles que no tienen residencia permanente en el país.
Así, el ITP o IVA se aplica en función de si la propiedad es nueva o de segunda mano. El AJD se aplica sobre la escritura pública de compraventa. El IRNR se aplica sobre la renta generada por la propiedad.
Es importante tener en cuenta que la información proporcionada es orientativa y puede variar según la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad.
Según un informe realizado por Idealista, los extranjeros tienen más peso que nunca en el mercado de la vivienda del país, representando un 21,1% de las compraventas totales de viviendas en 2022.
Qué profesionales te pueden asesorar
Es importante contar con la asesoría de profesionales especializados en la compra de propiedades en España. Estos profesionales pueden incluir abogados, notarios, agentes inmobiliarios y gestores.
- Los abogados pueden asesorar en los aspectos legales de la compra de una propiedad
- Los notarios pueden asesorar en los aspectos legales de la escritura pública de compraventa
- Los agentes inmobiliarios pueden asesorar en la búsqueda de propiedades y la negociación de precios
- Los gestores pueden asesorar en los aspectos fiscales y administrativos.
Otra figura imprescindible es el de una empresa de tasación que esté homologada por el Banco de España. La valoración de la vivienda por un técnico es un paso clave tanto para determinar el valor de la adquisición como para su financiación, tanto si se realiza desde un banco español como desde un banco internacional.
La tasación de la vivienda
Si la compra de la vivienda se realiza con un banco español, éste necesita asegurarse de que el valor de la propiedad que se utilizará como garantía del préstamo es suficiente para cubrir el importe total del préstamo en caso de incumplimiento del pago por parte del prestatario. La tasación inmobiliaria es la herramienta que permite al banco establecer el valor del inmueble de manera precisa.
La tasación se realiza por un profesional que cuenta con los conocimientos técnicos y la experiencia necesaria para poder hacer una evaluación rigurosa. Además, es importante tener en cuenta que para que la tasación sea aceptada por el Banco que te va a conceder la hipoteca, debe cumplir con las normativas y regulaciones específicas del mercado español – establecidas por la Orden ECO/805/2003 – y la empresa tasadora tiene que estar homologada por el Banco de España.
En el caso que la compra de la vivienda se realice desde un banco internacional, la tipología de tasación que piden puede variar dependiendo del banco y del país de origen del extranjero no residente. En general, suele ser suficiente la tasación ECO siempre y cuando se realice por una empresa acreditada.
En otros casos, los bancos internacionales pueden requerir otros requisitos, como, por ejemplo, una valoración que se realice siguiendo estándares internacionales de valoración, como los establecidos por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), para garantizar la objetividad y precisión de la valoración.
La valoración RICS
La valoración RICS es un informe de valoración de propiedad que ha sido llevado a cabo por un profesional de la acreditado por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), una organización global líder en estándares de propiedad, construcción y terrenos.
Para un extranjero no residente que compra una propiedad en España desde un banco internacional, la valoración RICS puede ser muy útil para dos fines:
1. Obtener financiación: los bancos internacionales pueden requerir una valoración RICS como parte del proceso de solicitud de préstamo hipotecario para la compra de una propiedad en España. El informe RICS proporciona al banco una valoración independiente del valor de la propiedad siguiendo estándares internacionales, lo que ayuda a determinar la cantidad de financiación que se puede obtener.
2. Determinar el valor del inmueble: la valoración RICS es un informe de valoración independiente que proporciona una valoración precisa del valor de mercado actual de la propiedad en cuestión. Esto es importante tanto para el comprador como para el vendedor, ya que les permite negociar un precio justo y evitar la sobrevaloración o infravaloración de la propiedad.
Grupo Tecnitasa, como segunda sociedad tasadora en volumen de negocio de España, contamos con homologación del Banco de España y trabajamos habitualmente con prácticamente todas las entidades financieras que operan en el territorio español e internacional. Además, somos de las pocas sociedades españolas que cuentan con la acreditación de valoración RICS.
Si eres extranjero y estás pensando en comprar una vivienda en España, podemos ayudarte. Contáctanos.
