La nueva Ley de Vivienda, que lleva en trámite desde hace años y se encuentra cada vez más cerca de su aprobación, está sembrando una gran incertidumbre en el sector inmobiliario y especialmente en el mercado del alquiler, que es al que más afecta esta nueva regulación.
¿Qué medidas incluye la Ley de Vivienda? ¿Cómo afecta a pequeños y grandes propietarios que destinan sus propiedades al alquiler? Te lo contamos a continuación:
Medidas clave de la nueva Ley de Vivienda 2023
La Nueva Ley de Vivienda, que se prevé que se apruebe durante el primer cuatrimestre de 2023, incluye una serie de medidas que afectan principalmente a las áreas denominadas “zonas de mercado residencial tensionado».
¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?
Para que un municipio o distrito sea considerado zona de mercado residencial tensionado, la principal condición es que los costes de vivienda (ya sea como hipoteca o pago del alquiler más pagos de suministros) sean superiores al 30% de la renta media de los hogares en ese área. También se tendrá en cuenta que los precios, ya sean de alquiler o compra, hayan subido más del 5% con respecto al crecimiento del IPC de la comunidad autónoma en la que se encuentra.
Si existen municipios o distritos de ciudades que cumplen estos requisitos, las autoridades competentes en materia de vivienda pueden declararlos zonas de mercado residencial tensionado.
Esta declaración tiene como resultado que, durante un periodo de tres años que se puede ir prorrogando posteriormente, dichas administraciones podrán aplicar medidas correctivas como la de congelar o limitar los precios del alquiler que te explicamos a continuación.
1. Congelación de las rentas para inquilinos actuales
Los arrendatarios pueden solicitar una prórroga anual de su contrato, que pueden renovar hasta tres años consecutivos, lo que significaría que el precio del alquiler no puede aumentarse durante este periodo más allá de las subidas del IPC.
2. Congelación de los precios de los nuevos contratos de alquiler
Para los nuevos contratos de viviendas que ya estén en el mercado del alquiler, se podrá limitar la subida del precio de la renta a la actualización del IPC correspondiente (que ya contempla un tope de un 2% con las últimas medidas aprobadas en materia de vivienda) . Solo se podrá subir hasta un 10% en casos muy concretos:
- Cuando se rehabilite el inmueble
- Cuando se lleven a cabo mejoras sustanciales
- Cuando se firme el arrendamiento con un contrato de 10 años o más
3. Nuevo índice de precios de referencia del alquiler para grandes tenedores
La figura del gran tenedor se está convirtiendo en uno de los aspectos más controvertidos de esta nueva ley. En principio, la Ley de Vivienda definía como gran tenedor a una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2, aunque el ejecutivo parece haber optado por rebajar este umbral hasta las 5 viviendas.
La principal diferencia entre los pequeños y los grandes tenedores es que estos últimos se verán obligados a limitar los alquileres a los contratos anteriores o a un nuevo índice de precios de referencia que se establecerá a partir de la aprobación de la ley.
A partir de la aprobación de La Ley de Vivienda, se establece un periodo de 18 meses para crear un nuevo sistema de índices de precios de referencia y aplicar las limitaciones que establezca.
4. Beneficios fiscales para pequeños propietarios y vivienda asequible incentivada
Por otro lado, para incentivar la reducción de precios en zonas de mercado tensionado, el gobierno prevé estimular fiscalmente a los propietarios con deducciones de IRPF que van desde el 50% al 90%. Los supuestos en los que se aplica son los siguientes:
- Deducciones fiscales del 90% si el propietario rebaja el alquiler un 5% con respecto al contrato anterior.
- Deducciones del 70% si se alquila por primera vez el inmueble a jóvenes de entre 18 y 35 años en áreas tensionadas.
- 70% de deducción si se destina la vivienda a la administración pública o al tercer sector para destinarlo a vivienda asequible o protegida, o bien se acoja a algún programa público de vivienda que limite el alquiler. Esta vivienda se correspondería con una nueva figura llamada “vivienda asequible incentivada” que contaría además con beneficios urbanísticos y que pretende incentivar la creación de vivienda asequible a corto plazo.
- 60% de deducción en caso de que se haya llevado a cabo una rehabilitación del inmueble en los últimos dos años.
5. Recargos en el IBI para propietarios de viviendas vacías
Para movilizar las viviendas que ahora mismo se encuentran vacías en áreas tensionadas, el ejecutivo ha incluido en la Ley de Vivienda recargos adicionales de hasta el 150% para viviendas que lleven desocupadas más de dos años sin causa justificada. Estos recargos se producirán solo si el propietario tiene más de 4 viviendas en propiedad o si tiene dos o más viviendas en el mismo término municipal. Este aumento podría significar un incremento de hasta 1600€ al año.
6. Destinar el 30% de la obra nueva a VPO
La legislación urbanística podrá establecer que se reserve un 30% del suelo urbanizado para este tipo de viviendas en los nuevos desarrollos, de las que la mitad se destinarán a alquiler asequible.
7. Prohibición de enajenar vivienda protegida
La Ley de Vivienda también incluye la calificación indefinida para las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. Para el resto de supuestos, el plazo mínimo para su descalificación será de 30 años.
8. Cambios en el procedimiento de desahucio
El ejecutivo ha establecido nuevos protocolos para garantizar una comunicación más ágil y efectiva entre los órganos judiciales y los servicios sociales para los procedimientos de desahucio de hogares vulnerables. En estos casos, se solicitará un requerimiento para que los servicios sociales evalúen la situación y puedan atender rápidamente en caso de detectar vulnerabilidad económica y social.
¿Qué impacto puede tener la aprobación de la Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario?
Uno de los principales miedos que afronta el sector inmobiliario con la aprobación de esta nueva ley es que cree más presión en un mercado del alquiler que, ya de por sí, se encuentra muy tensionado. Si el desequilibrio entre oferta y demanda de alquiler es muy pronunciado, los expertos del sector temen que grandes y pequeños propietarios decidan sacar sus viviendas del mercado del alquiler, ya que no tienen suficiente seguridad jurídica y ven mermada su rentabilidad. Uno de los casos más significativos ha sido el de Blackstone, que ha retirado del mercado 1.500 viviendas destinadas al alquiler, motivado por la expectativa de una regulación mayor y más restrictiva en la que se encuadraría el espíritu de esta nueva ley.
¿Se producirá un trasvase de oferta de alquiler a compraventa? El endurecimiento de los requisitos para acceder a las hipotecas y las subidas de tipos de interés tampoco plantea un escenario sencillo, al menos durante el primer semestre de 2023.
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