En el contexto económico actual que nos encontramos, los inversores necesitan una mayor seguridad y garantía para acertar en sus operaciones inmobiliarias. En Grupo Tecnitasa, organizamos un evento destinado a inversores junto con el bufete de abogados Cuatrecasas para dar respuestas, herramientas y compartir las visiones de diferentes profesionales sobre esta situación de constante cambio e incertidumbre en la que nos encontramos.
Te resumimos las conclusiones más relevantes a continuación: ¡descúbrelas!
¿Cuál es la postura actual de los inversores?
En general, los ponentes de la primera mesa de debate sobre invertir en tiempos de incertidumbre coincidieron en que los inversores, a nivel interno, están realizando rondas de inversión y tienen ganas de seguir invirtiendo.
Sin embargo, según destacó Sergio Espadero, director de consultoría y valoración en Grupo Tecnitasa, teniendo en cuenta a otros países y por los criterios que siguen los inversores institucionales a nivel macro, están tomando la decisión de esperar para poder detectar si realmente estamos ante una crisis duradera.
En estos momentos, los principales movimientos que se están observando por parte de clientes son proyectos de valor añadido como los de gestión de suelo. Se trata de operaciones que implican una inversión pequeña y aportan mucho valor, con lo que puede aportar buena rentabilidad a medio y largo plazo.
Juan Antonio Gutiérrez, CEO de Mazabi, multi family office especializada en la gestión de patrimonio familiar inmobiliario destinada al alquiler, recalcó esta actitud por parte de los inversores, aunque añadió que el hecho de que los bancos estén retirando la financiación le está dando más valor al equity.
¿Qué problemas preocupan más a los inversores en el entorno económico actual?
Todos los ponentes coincidieron en que los precios de la energía y la guerra de Ucrania son dos de las principales preocupaciones, ya que son las causantes de la subida de inflación y el correspondiente aumento acelerado de los tipos de interés que estamos viviendo en los últimos meses.
Juan Antonio aclaró que, aunque ahora no existe una crisis inmobiliaria como la de 2008, sí que se están produciendo ciertos problemas de materias primas, cadena de distribución y también otras situaciones derivadas de la Guerra de Ucrania.
La subida de tipos afecta a la hora de dar financiación a los accionistas y la subida de costes de la energía aumenta los precios y también genera mucha incertidumbre. La cadena de distribución también ha supuesto un problema para varios grandes proveedores; Los que han apostado por producir en Europa como respuesta a la crisis de transportes han acertado en su gestión, como puede ser el caso de Leroy Merlin frente a Decathlon.
Los tipos de interés tal y como están no van a mantenerse mucho tiempo y van a bajar, ya que la inflación está muy ligada al precio de la energía y en España, por citar un caso concreto, ya se están mostrando indicadores de descenso y ajuste de precios. En la actualidad, los precios de la energía se están empezando a contener en el sur de Europa, aunque siguen siendo un gran problema en el norte.
Javier Gómez, CEO de Myjoja inversiones y Cofundador de la promotora inmobiliaria AELCA, hizo hincapié en la economía macro, ya que Europa está bastante peor que EE.UU. y mucha de la financiación inmobiliaria del mercado español viene de este país. Aunque todo el mundo ha optado por entrar en modo standby, se están posicionando para lanzarse en cuanto vean que la situación mejora.
Desde el punto de vista de la valoración de activos, Sergio Espadero apuntó que los auditores y fondos están percibiendo ausencia de operaciones y esto provoca un vacío de información que afecta a las referencias que se utilizan para establecer el valor de nuevas transacciones inmobiliarias.
Ahora mismo, ¿España es un destino de inversión atractivo?
España y Portugal, ante la caída de mercados inmobiliarios como Polonia (que es de un volumen similar al nuestro), están recibiendo mucha inversión. España, por ejemplo, es el número uno de Europa en inversión para el segmento hospitality.
Javier Gómez afirmó que una gran fortaleza que presenta España y que lo convierte en un destino clarísimo para inversión inmobiliaria es la seguridad jurídica. Los fondos han constatado que la regulación que hay en España es sólida y que su equity no se va a enfrentar a ningún problema en este aspecto.
Aunque, durante una época, los fondos decidieron orientarse a otros países del sur de Europa como Italia y Grecia para aprovechar los descuentos en activos, se toparon con que los mercados no estaban tan bien regulados. De este modo, los fondos tanto a nivel family office como institucional han vuelto a confiar en nuestro país y están realizando nuevas rondas de inversión.
¿Qué tipo de activos son más seguros para invertir en tiempos de incertidumbre?
Sergio Espadero apuesta claramente por el valor añadido. Segmentos refugio como el residencial siempre son una apuesta firme, sobre todo si se aporta valor añadido a nivel de gestión y se adapta la oferta a la demanda y necesidades reales.
El hospitality y las residencias de estudiantes dentro del living son dos de los segmentos estrella, ya que aún tienen mucho recorrido a nivel de gestión.
En cuanto a las ubicaciones, el mercado de segunda residencia, que solía actuar como un indicador de la caída y recuperación del mercado, ya no funciona de esta manera. En estos momentos, destinos como Alicante o la Costa del Sol siguen en claro auge.
El CEO de Mazabi recomienda invertir en activos estratégicos en centros históricos de grandes ciudades: Madrid, Mallorca, Barcelona, San Sebastián y las principales poblaciones de Costa del Sol son y van a ser siempre una gran apuesta aunque los precios sean elevados. También reveló una nueva tendencia de menos sol y playa y más inversiones en el norte: en concreto, en las zonas de montaña como pueden ser Los Pirineos.
Todos los ponentes recalcaron que, en los próximos meses, la situación del mercado en cuanto a inflación y tipos de interés se estabilizará.
¿Qué recomendaciones se le pueden dar a un inversor en este momento?
Juan Antonio Gutiérrez recomienda no hacer caso de las modas y las rentabilidades a corto plazo, guiarse por los datos y apostar por activos que sean sostenibles y puedan dar rentabilidad a largo plazo. En este caso, los activos menos líquidos como la adquisición de suelo pueden ser una oportunidad de inversión a medio plazo porque hay más posibilidades de financiación.
Sergio Espadero destacó que un movimiento seguro y acertado es el de apostar por activos que no sean estratégicos para los propietarios y que tengan capacidad de gestión para adaptarlos a otras necesidades, como puede ser la residencialización de los activos terciarios. Los precios serán bajos y la gestión y aporte de valor al activo pueden dar muchos frutos a medio y largo plazo.
Javier Gómez no recomendaría invertir en logística porque ahora mismo no es estable. Recomienda estudiar los activos de manera más personalizada y apostar también por activos menos líquidos como la inversión en suelo.
Además, el CEO de Myjoja inversiones y Cofundador de AELCA hizo un apunte importante sobre las comparaciones: no estamos en 2008. Las cifras de crecimiento se están manteniendo y no hay comparables con lo que fue la burbuja. Los bancos están más preparados y, por ello, las perspectivas son mejores.
Por otro lado, el mercado inmobiliario residencial ha evolucionado mucho. La entrada de fondos de inversión a partir de 2013 ha profesionalizado el sector de manera notable. Ahora mismo, la obra nueva está mucho más adaptada al cliente y la demanda supera con creces a la oferta, por lo que el riesgo en este tipo de producto es muy bajo.
En definitiva: aunque la situación actual del mercado inmobiliario no es la deseable, existen oportunidades, hay buenas perspectivas en cuanto a la evolución de la inflación a partir del segundo semestre de 2023 y el sector está muchísimo más preparado.
Si eres inversor o te gustaría que un profesional especializado te aporte una visión estratégica para la gestión de tu patrimonio, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte.
