Convertir oficinas en viviendas es uno de los temas candentes del momento en el sector inmobiliario: a priori, se presenta como una solución lógica para dar salida a inmuebles sin uso y a la vez paliar la escasez de vivienda de nuestras grandes ciudades. Sin embargo, en nuestro país, el proceso implica bastante más que reformar un inmueble.
¿Es viable convertir oficinas en viviendas? ¿Qué ventajas ofrece? ¿Cuáles son los pasos a seguir? Te lo explicamos con todo detalle a continuación:
Convertir oficinas en viviendas: por qué es tendencia
Convertir oficinas en viviendas no es una novedad, aunque ha cobrado especial relevancia últimamente debido al gran problema de escasez de oferta de activos residenciales y la transformación y evolución del mercado de oficinasque ha surgido a raíz de la evolución del modelo de trabajo, entre otros factores.
Ciudades como Nueva York ya han dado los primeros pasos en Manhattan para poder flexibilizar y facilitar los procesos para transformar este tipo de activos. A nivel nacional, capitales como Madrid han incluido en sus normativas urbanísticas ordenanzas que contemplan el cambio de uso y/o de clase de uso para, entre otros, transformar activos terciarios para uso residencial, como puede ser el caso de locales comerciales y oficinas.
Por otro lado, se están observando operaciones muy relevantes, como es la reciente adquisición de un complejo de oficinas de 30.000m2 por parte de Acciona a Iberdrola y Mapfre para su reconversión en viviendas de alquiler (BTR). El hecho de que una gran promotora apueste por este segmento es un indicio claro de que existen oportunidades.
¿Por qué el sector terciario (y, en especial, el de oficinas) está experimentando cambios tan profundos?
Antes de la pandemia, el segmento de oficinas ya se encontraba en clara transformación, pero la implantación del teletrabajo significó un punto de inflexión para muchos activos del mercado. En la actualidad, sigue habiendo un segmento prime en los centros de grandes ciudades que sigue funcionando bien, especialmente edificios de grado A, pero hay gran cantidad de inmuebles que, ya sea por ubicación, características o tipo de mercado objetivo, se han quedado sin uso a medio-largo plazo.
En lo que respecta a los locales comerciales, el auge de la logística de los pedidos e-commerce significó un salvavidas, ya que impulsó la llamada logística de última milla y ocupó muchos locales comerciales dentro de las ciudades con finalidades de almacenaje.
También se ha producido este fenómeno debido al boom de supermercados urbanos, que son locales que cuentan con poco espacio de almacenamiento para ser más rentables pero que a su vez dependen de almacenes cercanos que los nutran diariamente de producto.
Convertir oficinas en viviendas: ¿hasta qué punto es rentable?
Cambiar de uso un activo de uso terciario para destinarlo a uso residencial tiene un mayor riesgo que adquirir un activo residencial ya listo para ser explotado como tal. Sin embargo, la escasez de oferta de activos residenciales (especialmente de suelo) y su alto precio reducen las oportunidades de inversión. Si no existe producto y se necesita, una solución es crearlo.
El adquirir un activo de uso terciario para transformarlo implica comprar un producto a un menor coste; sin embargo, requiere realizar una inversión posterior y llevar a cabo una gestión urbanística.
Una ventaja que ofrece este tipo de operaciones es que permite dilatar la inversión según las necesidades de gestión del activo hasta llegar al producto final deseado. Esto conlleva una inversión inicial menor y proporciona margen para obtener financiación complementaria para terminar de transformar el activo. Es importante tener en cuenta todas las variables y costes derivados, pero en muchos casos puede resultar más rentable que comprar un activo residencial.
Uno de los perfiles más susceptibles para llevar a cabo este tipo de operaciones son los Family Offices, un tipo de inversor que es consciente de la dificultad actual para comprar activos residenciales a buen precio y en un contexto de incertidumbre, conoce bien el mercado y su exigencia de rentabilidad está más orientada a maximizar valor capital más que TIR.
¿Cómo es el proceso de conversión de un edificio de oficinas en residencial?
Para convertir un inmueble de oficinas en uno residencial, además de los trámites para solicitar la licencia, necesitas realizar un análisis exhaustivo de la Normativa Urbanística para determinar la vía más eficiente en cuanto a gestión y en superficie edificable y construida resultante para el uso destino.
La experiencia es crucial para realizar un diagnóstico previo acertado y fijar una estrategia exitosa en el resultado final, optimizando superficie final del uso deseado, plazo y gestión y minimizando el riesgo.
Si el inmueble que se tiene pensado adquirir ya cuenta con posibilidad de destinarlo a uso terciario-hospedaje o residencial, el proceso es más sencillo a nivel administrativo, aunque es vital llevar a cabo un análisis de viabilidad para estimar si es rentable llevar a cabo la inversión en reforma además de la inversión inicial si lo comparamos con el valor y la demanda que tendrá el producto final.
Es básico tener en cuenta que un edificio residencial cuenta con una serie de requisitos de habitabilidad que las oficinas no tienen por qué cumplir.
En algunos casos, será necesario invertir más para hacer estas zonas habitables, lo que también puede implicar renunciar a una parte de la superficie construida existente.
Si el local u oficina se encuentra dentro de una comunidad de propietarios, también será indispensable revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para comprobar que no exista ninguna normativa interna que limite o dificulte el cambio de uso.
Otra situación que se puede dar es que el plan general del municipio en el que se quiere adquirir el activo no tenga contemplado el cambio de uso de manera directa que se desea realizar de oficina o comercial a uso residencial. En muchas ocasiones puede seguir siendo viable llevar a cabo el proyecto pero, previo a la solicitud de cambio de uso, entra en juego un proceso de análisis, negociación y consenso con el consistorio para que acepte este cambio de uso dentro del plan general.
Para avanzar con éxito en este paso, es clave contar con un equipo profesional que tenga experiencia en este tipo de gestiones urbanísticas, que sepa interpretar muy bien el plan general, conozca muy bien el Ayuntamiento, los trámites a realizar, el carácter local y las peculiaridades de la zona. La casuística cambia mucho de un municipio a otro.
En este momento, de manera genérica, municipios de Madrid y Andalucía es donde es más sencillo llevar a cabo la transformación de activos de oficinas a residencial; por el contrario, Cataluña es una zona donde es más complicado. Otras zonas se encuentran en pleno proceso de cambio, como puede ser el caso de municipios de la Comunidad Valenciana y Baleares, con lo que hay que seguir muy de cerca las modificaciones en las regulaciones urbanísticas.
Las inversiones que tienen como objetivo proporcionar un valor añadido al inmueble cobran especial importancia en momentos de incertidumbre. Si estás valorando llevar a cabo una adquisición, la consultoría de valoración puede resultar de gran utilidad. ¿Por qué? Porque te ayuda a conocer más profundamente el activo, de manera que podrás saber qué obstáculos presenta, así como las posibilidades de explotación y la rentabilidad a obtener. En el contexto actual, contar con este tipo de asesoramiento contribuye notablemente a mitigar el riesgo de inversión, ya que abre nuevas posibilidades para obtener rendimiento del activo en escenarios de explotación alternativos.
En el equipo de TT Advisory tenemos una amplia experiencia asesorando a inversores institucionales y privados a la hora de buscar la solución más adecuada para revalorizar sus activos. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.
